При выборе объекта для инвестирования многие совершают одну критическую ошибку- начинают “примерять” на себя. Насколько удобно будет в апартаментах, достаточно ли они хорошей площади для жизни, какой вид из окна… В целом, если вы выбираете место для жизни, эти свойства объекта действительно важны. Но не в случае если вы выбираете объект для инвестиций. В этом случае должны применяться абсолютно другие критерии для оценки. О 4 особенно важных я расскажу как человек, знающий бизнес на апартаментах изнутри.
Концепция проекта
Инфраструктура, которую реализуют в апарт-комплексах должна соответствовать целевой аудитории апартаментов. То есть сама концепция апартаментов должна отвечать целям конечного пользователя. Например, туристы важнее всего удобство локации и доступность достопримечательностей, а деловому туристу - наличие всего необходимого в самом комплексе апартаментов или в непосредственной близости. В VALO, например, более 70% апартаментов приобретается для последующей сдачи в аренду и при разработке концепции мы определились, что проживающими будут туристы, бизнесмены и молодые люди. Им важен принцип: меньше времени на быт, больше – на работу и увлечения, отсюда развитая инфраструктура внутри комплекса - от бассейна и фитнес-зала до прачечной и салона красоты.
Предполагаемая доходность
Как определить предполагаемую стоимость сдачи апартамента? Оцените по какой стоимости сдаются квартиры рядом посуточно. Это показатель примерно в 2 раза выше чем показатель долгосрочной аренды апартаментов. Апарт-отели также можно сравнить с показателями гостиниц аналогичной звёздности, взяв среднюю стоимость номера и оценив среднюю загрузку. Стоит также помнить, что новому проекту на рынке апарт-отелей необходимо 2-3 года на то, чтобы выйти на хорошие показатели и отстроить бизнес-процессы. Поэтому не ожидайте сразу больших показателей.
Локация
Даже несмотря на ситуацию с ковидными ограничениями, туристическая отрасль в Петербурге активно развивается последние несколько лет. В этом году внутренние направления выбирают 89% путешественников. Эксперты отмечают, что больше всего перелетов запланировано в Москву и Санкт-Петербург, куда в сумме оформляется примерно каждый пятый билет. При этом туристы становятся более экономными и ищут недорогой качественный номерной фонд с необходимыми сервисами. Вот здесь локация и выходит на передний план. Если объект находится вблизи транспортных узлов и можно легко можно добраться до центра Петербурга, аэропорта и пригородов, то апартаменты отлично подходят для кратковременного пребывания, а значит обеспечена хорошая загрузка и доходность.
Управляющая компания
Очевидно, что от опыта работы управляющей компании будет зависеть доход всех собственников. Чем эффективнее УК сможет обеспечивать загрузку апартаментов, тем большую доходность можно ожидать. Также важно учесть насколько наличие УК в проекте является ключевым. Если в основной массе апартаменты сдаются для собственного проживания и УК предлагается только в отдельных случаях, вряд ли это направление и развитие является приоритетом для проекта. Обратите внимание как масштабируется УК, и может ли апарт-отель под управлением конкурировать за гостя с ведущими отелями и известными апарт-отелями города.
Что еще важно при выборе апартаментов для инвестирования вам? Давайте обсудим!