Что такое предварительный договор купли-продажи, и почему важно заключить его перед покупкой квартиры? В предварительном договоре стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи.
Он нужен главным образом для того, чтобы ни одна из сторон договора не передумала совершать сделку купли-продажи объекта недвижимости. А в случае, если кто-то передумает, чтобы другая сторона могла заставить сделать это через суд, или, в крайнем случае, взыскать деньги за понесенные расходы и причиненные неудобства.
Как составить предварительный договор?
Для предварительного договора есть два общих требования:
1. Форма договора. Договор должен быть в той же форме, что и основной, а именно – в письменной, а иногда и нотариально удостоверенным. Вот случаи, в которых преддоговор заверяется у нотариуса:
· Если основной договор купли-продажи тоже должен быть заключен в нотариальной форме (например, при продаже доли в праве на недвижимость);
· Если стороны сами решили заверить договор у нотариуса.
2. Содержание договора:
· Существенные условия для преддоговора немного отличаются от существенных условий основного ДКП. Сейчас в предварительном договоре необходимо согласовывать только предмет договора, а также те условия, которые стороны сочтут нужными. То есть указывать цену объекта недвижимости в преддоговоре необязательно, однако, на практике это условие чаще всего прописывают во избежание разногласий в дальнейшем.
· Предмет договора включает в себя описание объекта недвижимости. Причем недвижимость должна быть описана так, чтобы у сторон не оставалось сомнений, что именно эта квартира или дом имелись в виду в договоре.
· Расчёты сторон. Как указывалось выше, можно не указывать в преддоговоре размеры и способы расчетов, ведь его основная цель – зафиксировать намерение сторон заключить сделку. Однако, на практике заключение предварительного договора редко обходится без передачи аванса или задатка. К тому же, если по предварительному договору передается большая часть суммы за квартиру, его могут признать основным, а не предварительным.
· Ответственность сторон. Главное нарушение, которое предусматривает преддоговор, это отказ или уклонение от подписания основного договора. Сторону, которая уклоняется от подписания основного договора (например, не отвечает на письма и звонки, придумывает отговорки и т.д.) можно обязать заключить договор через суд. Сделать это можно в течение 6 месяцев с того момента, когда основной договор должен был быть подписан. Если же обе стороны передумали заключать основной договор, лучше перестраховаться и подписать соглашение о расторжении преддоговора.
· В предварительном договоре можно прописать, в какой срок стороны должны подписать основной договор. В случае же, если срок не прописан, преддоговор действует 1 год. Если в течение этого времени ни одна из сторон не предложит его заключить, он перестанет действовать.
Также существует ряд других важных условий, которые желательно прописать в предварительном договоре:
· Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
· Срок передачи квартиры после подписания договора.
· Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
· Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
Риски при заключении предварительного договора для покупателя:
· Предварительный договор не гарантирует получение жилья. Продавец может отказаться продавать недвижимость, а обязать его сделать это можно только через суд. Не все покупатели готовы на это, поэтому продавец, как правило, обходится выплатой неустойки и/или возвратом аванса.
· Есть риск попасть на двойную продажу жилья. Так как предварительный договор не нужно регистрировать, вы никогда не можете достоверно знать, сколько таких договоров заключил собственник с потенциальными покупателями. В итоге собственник может продать квартиру только одному покупателю, а остальным останется с ним судиться. Во избежание таких рисков добавьте в договор условие о гарантиях продавца: он должен подтвердить, что других договоров ни с кем не подписывал, а в противном случае обязуется выплатить штраф.
· Всегда есть риск потерять аванс или задаток. Продавец может взять у вас деньги по преддоговору и исчезнуть. В таком случае можно вернуть свои деньги через суд, либо потребовать заключения основного договора.
Вам нужна консультация по вопросам недвижимости? Переходите на мой сайт и оставляйте заявку, свяжусь с вами в ближайшее время!
#юрист #юрист по недвижимости #юридическая помощь #предварительный договор #предварительный договор купли-продажи