Знающие люди говорят, что купить квартиру с маткапиталом куда как проще, чем продать. Но мы отвечаем, что нужно просто делать все грамотно — и тогда проблем не будет.
И так, как же продать квартиру с маткапиталом? Представляем вам пошаговую инструкцию от экспертов онлайн-сервиса Living!
Первое — выделяем детскую долю
Если вы еще не сделали это, самое время заняться выделением детской доли (или долей, если вы родитель нескольких детей). Без этого распоряжаться квартирой, купленной с маткапиталом, нельзя. Вернее, можно, но сделка с высокой долей вероятности будет оспорена.
Важный момент: после продажи квартиры в собственности ребенка должна появиться равнозначная доля в другой квартире. То есть в новой квартире придется выделить долю, равнозначную по размеру или кадастровой стоимости.
Любая сделка с квартирой, в которой есть детские доли, должна быть согласована с органами опеки. А они следят за тем, чтобы права ребенка (в данном случае имущественные) не были нарушены. Это накладывает определенные ограничения. Рассмотрим основные.
Продаем двухкомнатную квартиру и покупаем однокомнатную
Итак, первый вариант — вы купили квартиру меньшей площади. Логично, что это ухудшает имущественные права ребенка. Исключение — если кадастровая стоимость детской доли в новой квартире выше, чем была в предыдущей. Такое возможно, например, если вы продали жилье в области, а купили в мегаполисе.
Если же кадастровая стоимость новой детской доли меньше предыдущей, разницу вы должны компенсировать деньгами. Для этого на имя ребенка открывается счет, куда и нужно положить недостающую сумму.
Другой вариант — увеличить детскую долю. Например, раньше ребенок владел 1/10 (в метрах — 5 кв. м), кадастровая стоимость доли оценивалась в 500 тыс. рублей. А в новой квартире ему выделили 4/10 (10 кв. м), кадастровая стоимость также составила 500 тыс. рублей или выше.
Продаем двухкомнатную квартиру и покупаем двухкомнатную, но дешевле
Просто выделите детскую долю, посчитайте, насколько сократилась ее стоимость, откройте счет на имя ребенка и положите туда недостающую сумму.
Либо выделите детскую долю так, чтобы ее площадь была больше предыдущей. Ваша доля в этом случае сокращается.
Продаем квартиру и вкладываем деньги в бизнес / покупаем машину / делаем ремонт
Если вы в принципе не планируете покупку новой недвижимости, стоимость утраченной детской доли придется компенсировать полностью. Полную сумму, в которую была оценена доля, нужно положить на расчетный счет, открытый специально на имя ребенка.
Как альтернативный вариант вы можете вернуть сумму, равную стоимости маткапитала, в Пенсионный фонд. Это аннулирует использование маткапитала. В этом случае можно не выделять детские доли, и получение органов опеки становится ненужным.
Такие случаи бывают крайне редки, тем не менее, подобная практика есть. А значит ею можно пользоваться.
Продаем квартиру с непогашенной ипотекой
Пока квартира находится в залоге у банка, с выделением доли могут возникнуть проблемы — многие банки запрещают это. Поэтому сначала вам придется погасить ипотеку. Затем — выделить детские доли. И только после этого можно переходить к продаже.
Второе — ищем покупателей и новую квартиру
Чтобы органы опеки могли одобрить сделку, они должны понимать, что права ребенка не будут нарушены. А чтобы органы опеки это понимали, они должны знать, какую квартиру вы покупаете взамен имеющейся.
Вариант «сейчас продадим, а к лету найдем что-то новое», увы, невозможен. Более того, иногда органы опеки настаивают на том, чтобы обе сделки — покупка и продажа — были проведены в один день.
Поэтому первым делом нужно найти квартиру. Все сведения о ней — метраж, количество комнат, стоимость, адрес — вам предстоит передать в органы опеки. Параллельно вы можете искать покупателя.
И главное — предупредите всех участников сделки о детских долях. Органы опеки могут выезжать и осматривать будущую квартиру или опрашивать участников сделки, словом, делать все, чтобы убедиться, во-первых, что права детей не будут нарушены, во-вторых, что у них под носом не пытаются провернуть мошенническую сделку.
Третье — готовим документы для органов опеки
Итак, квартира найдена, и вы готовы выходить на сделку. Не спешите, теперь нужно получить разрешение опекунских органов.
Сразу уточняем: перечень документов будет зависеть от индивидуальных особенностей сделки и требований региональных органов опеки. Предварительный список выглядит так:
- Заявление от родителей на получение разрешения от органов опеки. Документ заполняется по установленной форме, которую можно найти в интернете. Заявление должны подать оба родителя. Если второй родитель отсутствует, это нужно подтвердить документально, например, приложить к пакету документов свидетельство о смерти или справку о признании человека пропавшим без вести.
- Паспорта родителей.
- Документы детей, имеющих доли в квартире — свидетельство о рождении и паспорт, если ребенку уже есть 14 лет.
- Документы на недвижимость (и ту, которую вы продаете, и ту, которую намерены купить). Можно предоставить нотариально заверенные копии. Из необходимых документов — кадастровый и технический паспорта, свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН и т. д.
- Предварительные договоры купли-продажи по обеим сделкам.
Еще раз уточняем, что это примерный и неполный список документов. Если вы планируете купить квартиру в новостройке, оформить ипотеку или продать покупателю, который хочет использовать маткапитал, это напрямую повлияет на перечень необходимых документов.
Чтобы не допустить ошибок и провести сделки в короткие сроки, рекомендуем обратиться к специалистам. Living готов помочь вам с продажей квартиры, купленной с маткапиталом!
Мы контролируем весь процесс — от поиска покупателей и проведения показов до составления договора, сбора документов и регистрации сделки. При необходимости мы также подберем квартиру для продажи, проверим ее юридическую чистоту и организуем сделку.
Цены на наши услуги фиксированы и не зависят от стоимости квартир! Ознакомиться с ценами можно здесь.
Четвертое — заключаем сделки
Когда органы опеки дадут свое согласие, вы можете заключать сделки. Важное уточнение: все сделки по продаже квартир с детскими долями должны заключаться нотариально.
Помните, что в новой квартире обязательно нужно выделить детские доли. Если вы этого не сделаете, сделки признают недействительными.