В последнем посте коснулся темы ставки 0.1% на 1000 квартир от крупного застройщика. Читатель из комментариев нашел от этой же компании акцию на 4.99% на весь срок кредитования. В статье мы кратко разберем, почему такие ставки возможны и выгодно ли это.
Тот самый комментарий:
Вчера доставал менеджеров с онлайн-чата, почитал новости всякие да спецов поспрашивал. Наконец-то сложилась единая картина. Ей с вами и поделюсь.
Ипотека 4.99%
Сейчас ключевая ставка от ЦБ РФ составляет 14%. Накидываем 2-3 пункта сверху и получаем рыночную ставку по ипотеке. Это та что без льгот, бонусов и прочих печенек.
Формулировка акции же была такой:
Причем самое интересное, что в акции действуют фактически все объекты-новостройки от застройщика, на территории Питера, Москвы и их областей.
И наименования совпадают из обычного списка на продажу.
Если 1000 квартир по крайне низкой ставке можно обосновать нагоном бюджета на неликвид, то здесь картина совершенно другая.
Затем поглядел на условия и что-то они мне напомнили:
Все верно, это условия обычной льготной ипотеки. Ставка 9% была устаканена совсем недавно.
Визуализируем, как это работает:
В упрощенном виде государство доплачивает банку проценты, которые при рыночных условиях должны быть уплачены заемщиком.
Снова смотрим на акцию. Маркетинговая ставка 4.99%, реальная льготная ставка 9%.
Такой механизм называется субсидированная ипотека от застройщика. Смысл в том, что девелопер договаривается с банком о возмещении процентов. То есть, какую-то долю финансового потока строительная компания готова пожертвовать на привлечение покупателей.
В сфере недвижимости, к сожалению, нет благотворительности. Себе в убыток никто работать не будет. Понятно следующее: при такой программе застройщик по-любому будет повышать цены на объекты.
Кстати, в том году писал об акции от питерской компании со ставкой 0.01%. Если вкратце: такую ставку давали на короткий срок, а цену квартиры поднимали. Ссылка будет в конце.
Здесь у нас ставка на весь срок. А чему тогда равна разница стандартной стоимости и акционной? Возьмем рандомный объект застройщика и простенькую квартиру-студию площадью 20 кв.м. в качестве индикатора.
Там где цена повыше: ставка 4.99%. Там где она ниже: стандартные условия, к которым, на секундочку, относятся и семейная и льготная ипотека.
На этом моменте вопросов стало еще больше. Поскольку разница всего 149 440₽. Подумал: «А ли дело в страховках?». Проверил, все без подвоха.
Давайте просто глянем на условия кредита при обычных условиях. Возьмем первый взнос 15% и срок в 30 лет.
Теперь используем акционные стоимость и ставку:
Очень смутило то, что без каких-то подводных камней банк откажется от половины недополученной прибыли. Плюс интересен был порядок расчетов застройщика и банка, поскольку вдруг таких сделок будет много-много и банально деньги закончатся компенсировать.
Выяснилось, не без ментальных усилий, следующее: под каждую сделку формируется сертификат для субсидирования. Расчет по продажам делается раз в месяц, квартал, год. Как две организации договорятся. Плюс само предложение для покупателей по сроку ограничено, что исключает сильный перевес. Маленькие строительные компании на такое вряд ли пойдут, а крупные игроки могут позволить.
Понятно, что такие маркетинговые активности делаются для привлечения покупателей. Ситуация сейчас в сфере новостроек не самая простая.
И все равно мне не давало покоя: как банки то на такое соглашаются. Даже при всех партнерских условиях с застройщиком.
Похоже, я раскопал разгадку. Смотрите, есть срок ипотеки в договоре, есть реальный срок погашения.
Берется средняя температура по больнице, плюс не учитываются моменты, когда заемщик берет потреб на закрытие ипотеки.
И прикинул. Что если наш индикаторный кредит заемщик выплатит с небольшим отклонением по статистике. Скажем, за 5 лет. Какова расчетная прибыль банка в двух случаях?
Смотрим ниже
Оба кредита погашены за 5 лет. Не могу сказать насколько на практике такой сценарий реален, учитывая величину досрочных погашений.
При этом раскладе у нас получается, что банк недополучил 657 130₽, вместо 6 миллионов. Это потери 10 952₽ ежемесячно при пятилетнем сроке погашения.
Теперь приземлимся на асфальт реальности. Альтернативным вариантом акции является следующий порядок:
- Оформиться по стандартной цене.
- Взять семейную ипотеку (6%), это стандартная государственная программа. Банк ВТБ (не реклама) дает ее по ставке 5.7%.
В этом случае ситуация будет очень близкой к маркетинговой:
Другой вопрос в том, что психологически не могу принять такие цены за 20 квадратных метров. Поскольку это уже субъективное восприятие.
Заключение
Будет здорово получить от вас обратную связь по статье, ставьте лайки и пишите комментарии. Уверен, вам, читателям, есть чего дополнить по делу.
Та самая публикация:
Да пребудет с вами вычет!
