Рассмотрим, в каких пунктах стоит искать налоговые риски в договоре аренды.
1. Проверяем права и полномочия Арендодателя
▪️Лицо, указанное в договоре в качестве Арендодателя, должно совпадать с лицом, указанным в Свидетельстве о собственности в качестве собственника предмета аренды.
▪️От имени собственника-юридического лица подписантом договора должен выступать либо Генеральный директор, либо лицо, имеющее доверенность на заключение договоров от имени юридического лица (сама доверенность должна быть представлена арендатору и приложена в виде копии к договору аренды.
▪️От имени собственника-физического лица или ИП подписантом может выступать также лицо по доверенности, но в этом случае доверенность должна иметь нотариальное заверение (что следует дополнительно проверить).
⛔Отсутствие надлежаще оформленных прав и полномочий арендодателя может повлечь ничтожность договора аренды, и, как следствие, претензии со стороны налоговых органов о неправомерности расходов, и вычетов по НДС.
2. Проверяем указание на назначение арендуемого помещения и, соответственно, его связь с деятельностью организации, направленной на получение дохода
Здесь речь о тех случаях, когда помещение арендуется, но, к примеру, не будет сразу (или вообще) использоваться организацией в целях извлечения дохода, или же, например, арендуется помещение, связь назначения которого с основной деятельностью организации не очевидна (например, танцевальная студия арендует помещение складского назначения).
В подобных случаях необходимо обратить внимание на возможные претензии проверяющих органов к расходам по данному договору и подумать о дополнительном обосновании целей аренды.
3. Проверяем положения относительно коммунальных платежей
▪️Если коммунальные платежи подлежат оплате Арендатором, то проверяем указание на обязанность Арендодателя предоставлять копии квитанций на коммунальные платежи, полученные от поставщика коммунальных услуг, а также предоставлять расчет пропорций коммунальных платежей, приходящихся на Арендатора, исходя из объёма занимаемой им площади и/или прочих четких критериев расчета.
▪️Кроме того, проверяем, что в переменную часть арендной платы не включено еще каких-либо дополнительных платежей (например, отчислений на кап.ремонт), которые, в соответствии с ГК РФ, не подлежат компенсации Арендатором.
▪️Оплата электроэнергии и водоснабжения Арендатором должна происходить по счетчикам, которые, в идеале, обязан установить в сдаваемом в аренду помещении Арендодатель за свой счет. Если же обязанность по установке счетчиков возлагается договором на Арендатора, то необходимо сразу же в этом пункте договора предусмотреть согласие Арендодателя на неотделимое улучшение помещения Арендатором в виде установки счетчиков.
⛔В противном случае, Арендатор не сможет поставить себе на баланс приобретенные счетчики и списать их стоимость в расходы.
4. Проверяем положения относительно возмещения Арендатором причиненного помещению ущерба и штрафных санкциях
Правки по этим пунктам должны сводиться к двум наиболее важным моментам, которые должны быть четко зафиксированы в тексте:
▪️вина Арендатора в причинении ущерба помещению должна быть документально доказана (то есть установлена с привлечением государственных служб и зафиксирована в их заключениях, или же в решении суда),
▪️ущерб, а также любые штрафные санкции, могут быть вычтены Арендодателем из очередных сумм арендной платы или обеспечительного платежа только после их акцепта Арендатором или при наличии соответствующего решения суда.
⛔Стоит ли пояснять, что, в случае оплаты Арендодателю не подтвержденных документально сумм ущерба или необоснованных штрафов , Арендатор не только потеряет деньги, но и не сможет учесть данные суммы в уменьшение налога на прибыль или налога по УСН.
5. Проверка наличия в договоре обязанности сторон по подписанию Акта приема-передачи помещения
⛔В отсутствие подписанного сторонами договора Акта приема-передачи помещения, договор аренды, в силу ГК РФ, не может считаться заключенным, и, соответственно, все расходы по нему не могут считаться обоснованными и документально подтвержденными.
Кроме того, следует проследить, что форма Акта приема-передачи приведена в договоре в качестве приложения , и в ней присутствуют все необходимые реквизиты первичного документа, предусмотренные законодательством о бухгалтерском учете.
📗Получить готовый шаблон-пример достаточно сложного договора аренды помещения, отредактированного нашими специалистами, в котором мы намеренно сохранили видимыми наши правки (чтобы можно было сравнить варианты "как было" и "как должно быть"), можно подписавшись на наш закрытый телеграм-канал для привилегированных подписчиков УПРАВЛЕНИЕ НАЛОГАМИ privilege!
Этот шаблон и другие наши авторские документы (ответы на требования налоговых органов, ответы на протоколы допросов и многое другое) регулярно доступны для скачивания всем подписчикам закрытого канала.
📍Подписаться на закрытый канал, можно перейдя👉 по ссылке.