Экспертное мнение Регионального представителя Российского Совета торговых центров (РСТЦ), основателя девелоперской компании «Отелит» Евгения Бурденюка
Из-за введенных санкций и нестабильной ситуацией, известные магазины международных марок приостановили свою работу или уходят с Российского рынка совсем. Поэтому,, крупные Моллы и Торговые Центры испытывают проблемы, снизился трафик посещаемости, покупательский спрос упал, покупатели не доходят до оставшихся в торговых центрах брендов, потому что раньше проектирование ТЦ осуществлялось по согласованию с топовыми брендами, они устанавливали свои правила расположения магазинов, а сейчас их магазины заморожены, площади пустуют и отталкивают гостей ТЦ, все это сказывается на работе торговых площадок.
— По данным РСТЦ, в марте 2022 года по посещаемости ТЦ потеряли 10-15% к 2019 и 2021 годам. И это актуально для тех регионов, где уже сняты коронавирусные ограничения. Там, где они еще действуют, падение еще больше, — поясняет Евгений Бурденюк.
— Что касается доходов от аренды, то они сильно зависят от пула арендаторов. Там, где было много иностранных компаний, падение доходов по аренде может составлять до 20-25%, где больше отечественных компаний — падение менее серьезное.
Евгений рассказал, что на данный момент, рынок арендаторов стабилен, уходят только те, у кого кризисное положение уже долгое время, либо те, кто производил работу полностью на иностранном сырье, имели основные поставки из Европы или Америки и не имея возможности вывести, или перенаправить товарные потоки, они вынуждены уйти с рынка. Закрылись крупные арендаторы «Однодневной моды», такие, как H&M, Bershka, Pull and Bear, и другие. Уходят небольшие, локальные арендаторы, которые торговали товарами из-за рубежа, такие как «Товары из Финляндии», «Продукты из Европы», и схожие с ними по деятельности. McDonald's закрыл свои рестораны, но KFC остались развиваться по франшизе. Это означает продолжение развития в сфере ресторанов быстрого питания и общепита.
На сегодняшний день, самые актуальные арендаторы, это дисконты, дискаунтеры и магазины единой (фиксированной или низкой) цены, такие, как: Светофор, Fix Price, Галамарт.
Все также будет иметь актуальность весь продуктовый ритейл: Пятерочка, Магнит, Лента и другие магазины, способные держать более низкие цены на товары, чем небольшие арендаторы.
На рынке останутся и продолжат развиваться такие направления, как: аптеки, пекарни, кондитерские и кофейни, формата «To Go».
Какой формат торговой недвижимости будет в тренде?
Девелопер Евгений Бурденюк делает ставки на развитие внутриквартальной торговой недвижимости, которую строит и управляет последние несколько лет: «Сейчас тренды приобретают внутриквартальные торговые центры, магазины «у дома», эти объекты показывают наибольшую стабильность, устойчивость и актуальность на сегодняшний день».
В полном объеме ушедшие иностранные бренды не заменят ни отечественные производители, ни турецкие, ни индийские, ни иранские, ни китайские компании.
Сейчас, в сфере Торговой недвижимости используется стратегия «Шахматных замен». На топовые локации, где раньше располагались сильные арендаторы, будут ставиться арендаторы с более слабой позицией и не такие развитые, как «топовые игроки». Поэтому, на данный момент замены нет, будет просто «видимое замещение», чтобы не пустовали места и не отпугивали покупателей. Со временем, определенный бизнес, новые структуры, продолжат развиваться и смогут полноценно занять лидирующие места.
— Сейчас, у них не выстроена логистика, реклама, нет грамотно подобранной ассортиментной линейки. Кроме того, что мешало нашим отечественным компаниям замещать иностранные бренды раньше? У нас в стране нет выстроенного бизнеса мирового масштаба такого уровня, его объемов, маркетинговых подходов, влияния на рынок, информационной обеспеченности. Уходят мастодонты. Их замещение — отсроченная история, в лучшем случае, на 1-2 года, — прогнозирует Евгений Бурденюк.
В торговых центрах модель работы с арендаторами в непростых ситуациях уже отработана во время кризисов 2008, 2014 годов, а также пандемии.
— Как только возникает нестандартная ситуация, к управляющей компаний поступает большое количество писем с просьбой о снижении ставки аренды. К примеру, мы на первые письма не реагируем. После получения второго письма просим партнеров предоставить доказательства, что у них дела пошли плохо именно из-за сложившейся ситуации. Знаем, что в значительной части бизнеса реакция на внешние факторы не мгновенная, в отличии от просьб. Большой пул желающих отсеивается уже на этом этапе, так как не может предоставить доказательства, — говорит Бурденюк. — С оставшимися мы проводим более глубокую работу и смотрим, где у партнера есть возможность продолжить работу, а где он уже ушел в пике, и новый кризис его только усугубляет. Во втором случае нам уже нужно спасать свой бизнес и искать замену арендатору.
Как с точки зрения управляющей компании сейчас вести себя, чтобы поддерживать трафик и привлекать арендаторов?
Компании нужно выбрать гибкую позицию переговоров с арендаторами, индивидуально рассматривать арендные ставки, своевременно реагировать на требования и просьбы, тесно взаимодействовать. Сейчас важна поддержка коллег в развитии и движении вперёд, важно открывать новые локации для поддержания уровня дохода, с меньшей маржинальностью, но с большим объемом. Покупательская способность будет падать, в долгосрочной перспективе, в связи с этим, мы не избежим определенных потерь и не сможем сохранить предыдущий трафик, в связи с нестабильной ситуацией в мире. Он также считает, что ситуация с арендаторами ТЦ прояснится через 1-3 месяца.