Покупатели разные, покупаемые объекты тоже. Ну, и конечно, условия покупки у всех свои. Попробуем объять необъятное?
Сегодня я рассмотрю только покупателя, который приобретает недвижимость в Краснодаре исключительно для целей собственного ПРОЖИВАНИЯ и владения сроком не менее 5 лет.
Есть три направления покупательского спроса: вторичное жилье (собственник физическое лицо, уже кто-то жил/сдавал и т.д.), новостройка (продавец-застройщик, никто не жил, чистые документы), загородная недвижимость* (продавец-застройщик, как правило коттеджные поселки).
*Также к загородной недвижимости в рамках данного материала будут относиться земельные участки. Дома с ремонтом, в которых уже кто-то жил будут относиться ко вторичному жилью.
А1: Вторичное жилье за наличный расчет.
Господа, настало Ваше время!
Объектов много, выбор достаточный, переговорный ресурс у вас.
Не спешите - смотрите много, заводите несколько переговорных процессов одновременно.
Особенно уязвимы объекты с обременением, детскими долями.
Несмотря на то, что уже к марту шаг торга стал достаточно широким (вместо обычных 2-3% стало 4-6%), в ближайшие месяцы он станет еще шире (до 7-10%), что с параллельным общим снижением цены на недвижимость 5-7% делает покупку более привлекательной.
От чего хочу предостеречь - переговоры с большим шагом торга лучше поручить специалисту. Получить скидку 2-3% - легко, больше - уже требуются навыки.
А2: Вторичка в ипотеку.
Конечно, всё зависит от того о каких условиях идет речь.
Буду за вас спокоен если:
- вы рассчитываете погасить ипотеку в пределах года;
- вам требуется взять не более 20% от стоимости квартиры;
- вы рассчитываете существенно снизить ставку рефинансированием кредита (также в пределах года).
Если это ваши случаи, - тогда советую начать подбор и здесь рекомендации в основном те же, что и у покупателей с наличными.
Если нет, отложите покупку (размер ПВ и ставки рефинансирования определят сроки).
Б1: Новостройка за наличные.
С одной стороны предложений много, с другой стороны многие проекты, которые должны были открыться в продажу этой весной, по той или иной причине не открылись.
Некоторые видят в возможном товарном дефиците причину будущего роста цен.
Возражу, что так бы случилось при наличии объема спроса, но покупателя сегодня мало, а значит хватит проектов всем.
С учетом сложившейся экономической ситуации, предпочтение я бы отдал комплексным застройкам (от 15 Га, от 15 домов) - Любимово, Достояние и т.д. (таких территорий на сегодня в Краснодаре уже семь).
У каждого застройщика сегодня можно найти акцию или программу скидок. Даже если ничего не озвучено - задайте вопрос, - как минимум 2-3 тр с м2 вы получите.
Стоит ли тянуть с покупкой? Нет.
Не потому, что всё резко изменится, а именно потому, что ничего резко не изменится, а значит и нет причин чего-то ожидать.
Б2: Новостройка в ипотеку.
Сознательно не уточняю, что за ипотека - господдержка 2020, сельская, семейная?
Выбор программ достаточно большой и верхний предел обозначен в 9%.
Застройщики также идут покупателю на встречу, предлагая варианты с субсидированной ипотекой. Это схема, в которой застройщик единовременно оплачивает банку проценты по ипотечному кредиту, а покупатель за это получает от банка очень низкую процентную ставку (вплоть до 0,01% на весь период кредитования), и конечно, это отражается в покупной стоимости объекта недвижимости (как правило объект становится дороже).
Что делать покупателю?
- проконсультироваться с ипотечным брокером по поводу программы кредитования на которую он может претендовать;
- получить одобрение ипотечной заявки;
- проанализировать новостройки, которые аккредитованы в банке, одобрившем заявку;
- уточнить возможность получения дополнительной субсидии от застройщика;
- подобрать лучшую планировку;
- оформить бронь и выйти на регистрацию.
... а можно просто позвонить мне и записаться на консультацию, по итогам которой я смогу подобрать для Вас лучший вариант.
Тянуть с покупкой также не советую. Вниз цена не пойдет.
В1: Загородка за наличные.
Здесь покупателя ждут приятные бонусы. У застройщиков ощущается нехватка наличных - выливается это в скидки (до 500 тр. за дом), акции (скажем, терасса или зона барбекю в подарок и т.д.) и прочие "подарки за покупку".
Не советую затягивать с покупкой - т.к. сейчас самое благоприятное время для строительства. Дом в зиму зайдет максимально сухим.
Второй важный аргумент - застройщики зачастую опаздывают за поднятием цен (рынок менее консолидированный, чем рынок новостроек). Поэтому, если стоимость метра в новостройках практически без изменений последний полгода, то в секторе загородки рост (пусть не такой бурный как в 2021) продолжится по инерции.
В1: Загородка в ипотеку.
Рекомендация тут схожая с покупкой новостройки в ипотеку.
Если ранее покупка дома в ипотеку была проблемой, то теперь и застройщики, и банки заинтересованы в подобных кредитах.
Существенная разница в размере первоначального взноса. При покупке дома он существенно выше (от 20 до 50%). Кроме того, не забываем, что потребуются средства на ремонт, обстановку, технику и благоустройство территории (газоны, терассы, посадки и пр.)
В Краснодаре и пригороде строится свыше 40 коттеджных поселков. В каждом округе и направлении есть достаточное количество вариантов для выбора. Поэтому, рекомендую, сначала определиться с локацией (исходя из наличия школ, садиков, поликлиник, дорог и общественного транспорта), а уже потом выбирать в ней поселок.
#всепростоеслизнать
Ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы я понимал, что такие материалы вам полезны и интересны))
Меня зовут Бондаренко Леонид, - я эксперт по инвестиционной недвижимости в Краснодаре и в этом блоге пишу о краснодарском рынке. Здесь вы найдете ответы на большинство своих вопросов о переезде на ПМЖ или инвестициях в метры в Краснодаре.
Записаться на первую бесплатную консультацию можно
по телефону 8 960 888 222 5.