Владельцы квартир желают сделать жилье максимально комфортным, удобным и функциональным. Иногда лучшее решение для этого — перепланировка.
Любые технические изменения помещения необходимо согласовывать в БТИ (жилищной инспекции). Но не все виды перепланировки законны. Например, снос несущих стен, перенос санузлов и кухонных комнат запрещен и приводит к судебным разбирательствам. Иногда самовольные действия по изменению планировки приводят к обрушению здания и гибели людей.
При повреждениях конструкций сотрудники жилищной инспекции уполномочены передать дело в суд с требованием выселить нарушителей из дома.
Как сделать перепланировку законно?
Обратитесь в организацию, у которой есть лицензия на проведение проектных работ с недвижимостью, чтобы согласовать изменения. Когда проект составлен, обратитесь в Роспотребнадзор и другие обязательные инстанции для выдачи заключения. Приложите согласие всех жильцов квартиры о перепланировке, копии документов на квартиру и удостоверений личности собственников, после чего подайте заявление в жилищную инспекцию.
Обращение рассматривается в течение 45 дней. По результатам экспертизы заявителю выдают разрешение или отказывают в проведении работ. Решение инспекции можно обжаловать в суде.
Чтобы получить новый техпаспорт на помещение, пригласите сотрудников БТИ для проверки соответствия выполненной перепланировки с проектной документацией.
На какие строительные работы требуется разрешение?
Любые изменения в конструкции помещения без согласования с компетентными органами являются незаконными.
Разрешение требуется для:
- замены технического оборудования (электропроводки, систем отопления и водоснабжения, вентиляции, звукоизоляции и иное);
- сноса старых стен и возведения новых;
- переноса дверных проемов;
- переоборудования лоджий и балконов;
- изменения конструкции пола и потолка;
- замены инженерного оборудования.
Запрещается:
1. Переустраивать помещение, если в результате оно станет непригодным для проживания
Иногда после перепланировки в квартире меняется микроклимат, что вредит здоровью жильцов.
Распространенный пример: жильцы решили убрать дверной проем между комнатой и кухней, заменив его на арку. Но в проекте предполагалось, что в случае утечки газа закрытая дверь предотвратит распространение опасного вещества по квартире. Таким образом, смежная комната перешла в статус нежилого помещения.
2. Вносить изменения в несущие конструкции дома
Например, нельзя делать дополнительные дверные проемы в капитальной стене. Несущая конструкция может не выдержать нагрузки и обрушиться.
Пример: жительница Московской области обратилась в суд с требованием признать законной перепланировку в квартире. Приглашенные ей рабочие демонтировали стену между коридором и комнатой, переместили дверной проем между туалетной комнатой и коридором и сделали из жилой комнаты кухню.
Суд отказал женщине в удовлетворении иска из-за нарушения инженерных конструкций.
Недавно суд рассматривал дело одного гражданина, совершившего самовольную перепланировку в жилом помещении. Без разрешения на проведение работ он внес изменения в фасадную стену здания, переместил перегородки между комнатами, переделал сантехнические коммуникации и увеличил дверные проемы. Руководствуясь нормами эксплуатации жилых домов, суд определил, что изменения разрушают целостность конструкции, портят внешний облик фасадной части дома и нарушают работу инженерных систем.
Владельца помещения обязали устранить нарушения и привести квартиру в первоначальный вид.
3. Утеплять лоджии и балконы
Перед тем как приступить к работам, необходимо обратиться в БТИ для определения номера серии дома и получения технического заключения. Инспекторы проверяют, не повлияет ли увеличение отапливаемой площади на микроклимат соседних помещений.
Для примера приведу одно дело, по которому суд удовлетворил коллективный иск собственников многоквартирного дома.
Один из жильцов самовольно переоборудовал балкон площадью 12 м2, провел внутрь отопление и монтировал навес из металлического листа. В результате чего в зимнее время крыша балкона нагревалась, лед с нее соскальзывал и падал перед входом в подъезд, подвергая опасности жизни жильцов.
4. Закрывать оконные проемы, демонтировать систему отопления и возводить перегородки, не соответствующие нормам
Разработан регламент, в соответствии с которым разделенная перегородкой комната должна быть в ширину более 2,25 метров и общей площадью не менее 9 кв. метров.
В одном из домов города была произведена перепланировка, в результате которой отопительное и техническое оборудование перенесено из одной комнаты в другую. Таким образом, жилая площадь объекта сократилась на семь квадратных метров, а оконный проем оказался заложен кирпичной кладкой. Суд постановил устранить все изменения до первоначального состояния.
Штрафы и наказание
В соответствии с КоАП РФ, за незаконную перепланировку нарушителю грозит штраф в 2500 рублей. Но не всегда дело ограничивается только штрафом.
Если собственник квартиры не устраняет нарушения или не приводит планировку в соответствие с техническим паспортом, то суд вправе выставить жилье на публичные торги. Согласно статье 29 ЖК РФ, бывшему собственнику компенсируются средства от продажи недвижимости, за исключением стоимости восстановительных работ.
Покупая жилье с незаконной перепланировкой или приобретая на него права иным образом, вы несете ответственность за нарушения. Если текущее состояние квартиры вызывает сомнение, рекомендую сделать запрос в БТИ и проверить документы.