Текущая ситуация на рынке недвижимости, куда идем

Факты

◦ В апреле в два раза снизился спрос на рынке жилой недвижимости
◦ Увеличивается предложение квартир на вторичном рынке
◦ Резко укрепился рубль
◦ Ставка ЦБ 14%
◦ Снижена ставка господдержки ипотеки на новостройки до 9%, вероятно появление реальных ставок в районе 8%

Что делать покупателям и продавцам.

Продавец

1. Вы инвестор и вложили деньги в новостройку с целью перепродажи. Если поджимают уже сроки сдачи и/или объект куплен в ипотеку, то оптимальная стратегия - это продажа с дисконтом относительно цен конкурентов-продавцов аналогичных квартир.

Оптимально сейчас выйти в кэш и вложиться в евро-доллар. Текущий курс не отражает рисков в экономике России, является результатом ограничений на валютном рынке со стороны регулятора. В перспективе пол-года - год, рубль с большой долей вероятности ослабеет и с учетом слабого рынка вы сможете вновь инвестировать в "бетонометры", но купите их уже существенно больше.

Как вариант, еще возможно переложить денежные средства в новый объект, об этом ниже в разборе инвестиционной покупки.

2. Если вы продаете собственное жилье с целью покупки другой квартиры на вторичке. Внимательно изучите ситуацию на рынке, и принимайте решение исходя из ваших потребностей и возможностей. Такая сделка мало зависит от рыночной ситуации. Так как ваша квартира дорожает и дешевеет вместе с рынком.

*Кроме случая покупки существенно более дорогой недвижимости. При текущих ставках, спросе, растущей конкуренции продавцов, цены на вторичное жилье могут только снижаться. Cоответственно, если требуются дополнительные вложения, при пропорциональном падении рынка вам лучше подождать и тогда понадобиться меньше собственных средств для доплаты.

3. Вам нужны деньги для любых личных целей. Стратегия как и у инвестора, продавайте сейчас с разумным дисконтом относительно рынка. Если вам нужны деньги, вероятно, что в ближайшем будущем вы получите их меньше за вашу недвижимость.

Покупатель

1. Инвестиция с целью перепродажи
Ни в коем случае не рекомендую сейчас покупку вторички, даже если вы считаете, что нашли вариант по супер цене с потенциалом под перепродажу. Это рискованно, так как рынок очень слабый по спросу и величину просадки по ценам сейчас трудно предсказать. Даже в случае успешной найденного супер выгодного предложения с огромным дисконтом, вам понадобятся собственные средства для оплаты, так как на вторичку не распространяются программы поддержки ипотеки, а проценты по стандартной ставке съедят всю прибыль, даже если вы угадали с объектом и квартира выросла в цене. А без кредитного плеча доходность на вложенные средства всегда невысока.

В новостройках по-прежнему есть некоторое кол-во интересных ЖК для инвестиций. Ставка ипотеки с господдержкой и особенно ставка семейной ипотеки, позволяет расчитывать на инвестиционный доход от 30% годовых.

Советую только тщательно выбирать объект, интересных проектов под перепродажу очень мало. Ну и срок инвестиции я бы закладывал от 1,5-2 лет. На мой взгляд этого времени хватит для того чтобы ставка ЦБ снизилась хотя бы до 10% и рынок недвижимости перешел к росту.

Замечу в завершение, что особый случай - это инвестор с правом на семейную ипотеку. Помимо новостройки от застройщика, по программе семейной ипотеки можно приобретать переуступки от физических лиц, а дисконт на рынке на такие квартиры достигает 20 и более процентов от цен застройщиков! Супер выгодная история!

2. Инвестиция с целью сдачи в аренду
Лучшим решением по прежнему будет покупка сервисных апартаментов в стройке. На рынке произошло существенное снижение цен на аренду квартир и доходность, которая и раньше плясала вокруг 5% годовых при сдаче квартиры, сейчас похоже стремится к совсем малым значениям. При том, что это очень условно пассивный доход, так как вы точно будете вкладывать в управление сдачей в аренду свое личное время. Покупка апартаментов в этом плане более предпочтительна, так как управление берет на себя УК, а цена сдачи существенно выше, чем у обычных квартир.

Плюс, если покупка планируется с ипотекой, то от застройщиков можно найти более низкую ставку, что увеличит доходность инвестиции.

3. Покупка для жизни
Если вы планируете покупку за 100% оплату собственными средствами, то вы король на рынке! Ваш вариант - это квартиры на вторичке и по переуступке от физических лиц в новостройках. Торгуйтесь нещадно. Я предполагаю, что скидка от продавца может сейчас достигать двухзначных показателей в процентах! Но в случае, если покупка с ипотекой, то лучший вариант это покупка от застройщика по одной из гос. программ (в идеале семейная ипотека до 6% годовых), а еще лучше, если важен размер ежемесячного платежа и не планируете досрочное погашение в ближайшие несколько лет, то по субсидированной ставке от застройщика, на рынке есть предложение от 0,1% годовых!

#инвестиции в недвижимость #недвижимость в спб #рынок недвижимости #продавец #покупатель