Брать или не брать. Вот в чем вопрос.
Что будет с ценами интересует и покупателей, и продавцов.
Нам часто говорят, что цена на квартиру зависит от цены доллара и евро, от стоимости строительных материалов и прочих факторов. С нашей точки зрения, цена на квартиру зависит от спроса. Чем больше спрос, тем выше цена. Спрос в последние годы рос за счет ипотеки и паники, связанной с пандемией.
Ипотека главный драйвер цены на недвижимость. Давайте, посмотрим, как это влияет на цену.
Для большинства ипотечных заёмщиков главный фактор - размер месячного платежа. Конечно, люди интересуются ставкой, сроком, переплатой, но главный фактор, сможешь ли ты выплачивать ежемесячно кредит.
Приведём сравнительный расчёт по 1 к. кв. 137 серии, площадью 39 метров в Красногвардейском районе, её стоимость, ставка и размер ежемесячного платежа:
Ноябрь 2019 г – стоимость квартиры 4,5 млн. р., ставка 9,2 %,
первый взнос 20 % - 900 000 р, ежемесячный платеж – 29485 р.
Май 2022 г – стоимость квартиры – 6,8 млн р., ставка 14,7 %, первый взнос 20 % - 1 360 000 р, ежемесячный платеж – 67482 р., срок кредита 30 лет.
Для этого расчета взята конкретная квартира, размещенная на Циан, пр. Наставников д. 41 к. 1, 39 квадратных метров, на 7 этаже 16 этажного дома. Ставка по ипотеке 14,7 % - это ставка Сбербанка, с учетом дисконта при покупке недвижимости на Домклик, страховании жизни и здоровья, электронной регистрации сделки и подтверждения дохода выпиской ПФР. Если вы являетесь зарплатным клиентом Сбербанка, то ставка для вас будет меньше еще на 0,8 %. Также вы можете снизить ставку до 1,5% по программе своя ставка, но тут надо уже отдельно считать выгоду.
Как видно из этого примера, сегодняшний ипотечный платёж не под силу подавляющему большинству покупателей. Значит спроса на квартиры не будет и как следствие цены на квартиры должны снизится?
В общем это уже происходит, цены пошли вниз. Но это происходит в теми объектами, где продавцы хотят продать квартиры в разумные сроки. Большинство продавцов занимают выжидательную позицию, надеясь, что рынок опять пойдёт в рост.
Вывод, что пока ставка не станет приемлемой, большого спроса не будет, и цена квартиры будет стремиться к комфортному месячному платежу.
Можно для справки, рассчитать комфортный платеж сегодня для такой квартиры. Согласно данным Росстата средняя заработная плата с 2019 по 2021 г.г. увеличилась примерно на 21 %.
Увеличим платеж 2019 года на этот процент и получим 35675 р.
Тогда по сегодняшней ставке покупатель, с учетом первого взноса
1 090 000 (взнос тоже увеличен на 21 %), не сможет приобрести квартиру дороже 3,5 млн. р.,
то есть даже ниже, чем такая квартира стоила в 2019 году.
Кстати, этот пример также показывает, на сколько не выгодна была бы инвестиция в такую квартиру. Наши инвесторы с 2019 года заработали 100%, здесь увеличение произошло примерно на 50 %.
Ваш эксперт по недвижимости - директор агентства Динас - Сергеев Юрий
Тут тоже интересная статья https://zen.yandex.ru/media/dinas/hochu-kupit-kvartiru-a-deneg-net-6272cbd7f430ea24b0beabeb
Если наша статья вам была полезна, будем благодарны, если вы поставите лайки и подпишетесь на канал, чтобы не пропустить следующую публикацию!