Покупателей коммерческой недвижимости с небольшим бюджетом (до 10-15 млн. рублей) всегда было много, - они составляют существенную часть рынка. Оно и понятно, заработать такую сумму значительно проще, чем 100 млн. или 1 млрд. Но, в тоже время, такой покупатель самый дотошный.
Основные причины:
- деньги последние или все, что есть и не хочется промахнуться, ошибиться;
- возможно, это первая покупка и нет ощущения рынка, нет понимания как выбирать, на что обращать внимание;
- это опытный инвестор, который осознанно покупает небольшие помещения, понимая, что их проще сдавать или продавать, что это самый востребованный формат, - но у него уже есть печальный опыт и нужно все 10 раз перепроверить.
Самая популярная просьба покупателей примерно такая: «Я хочу торговое купить помещение в месте с высокой проходимостью, сданное в аренду надежному долгосрочному арендатору, и чтобы доходность была не меньше, чем …». Тут я специально не ставлю цифру, - продолжите фразу сами)
Наш самый популярный ответ: «Таких помещений нет!».
У нас вообще в городе существуют дефицит хорошей качественной недвижимости в таких местах, очень мало кто продает подобные объекты, а тем более, не сбрасывают дешево. А, если появляются предложения, то или продаются мгновенно, либо вообще не выходят в публичное пространство.
Поняв, что на самом деле «таких помещений нет» или почему-то они дорогие (что логично при дефиците), покупатели корректируют свои запросы и начинают рассматривать строящиеся Жилые комплексы с коммерческими помещениями в них, помещения без арендаторов, помещения «не в самых лучших местах», объекты в спальных районах.
Самое интересное, что есть любители каждой из этих стратегий. И метры в стройках скупаются, несмотря на сегодняшнюю ситуацию и риски с завершением строительства, - инвесторы уже научились оценивать риски. И «спальники» сегодня рулят – там, где живет народ, куда он возвращается вечером, становясь потенциальным потребителем услуг и клиентом бизнесов, расположенных на первых этажах, там увереннее можно вести бизнес, а значит, и аренду стабильнее арендаторы будут платить. Сложнее всего сегодня себя чувствуют собственники свободных от арендаторов помещений, помещений без ремонта и отделки, больших площадей, которые нельзя разделить. Тут есть очевидные риски для покупателя, а сегодня все хотят минимизировать их.
А, еще такие покупатели, как альтернативу, рассматривают покупку помещения под собственный бизнес или с уже существующим бизнесом в объекте. Не арендным. Реальным бизнесом, который ведет арендатор в покупаемом помещении (или, чаще, предыдущий собственник). Да, это не самый частый формат, но такие предложения есть и работать с ними очень сложно, но крайне интересно! Я их называю 3 в 1. Поясню.
Сейчас у нас в работе есть две таких истории.
Первая.
Помещение в спальном районе на 1 этаже жилого дома. Площадь 132 кв.м, цена в районе 15 млн. рублей. В помещении работает салон красоты. Хорошая репутация, много положительных отзывов и довольных клиентов. В спальном районе живет порядка 3000 человек с доходом средний/выше среднего. А, да, отличнейшее состояние помещения с дизайнерским креативным ремонтом, что также сильно повышает его привлекательность!
Можно купить. Помещение. И салон красоты останется в аренде. Это РАЗ.
ДВА. Поскольку бизнес в помещении ведет текущий собственник помещения, а он переезжает, то помимо помещения он готов рассмотреть и продажу бизнеса. Напомню, что бизнес поставлен, работает, есть довольные клиенты и команда, которая, кстати, хотела бы продолжить работать. То есть, покупатель может рассмотреть и покупку действующего бизнеса вместе с помещением, поставить толкового управляющего (или сам для души потрудиться) и еще сам себе платить аренду. Ну, вы понимаете…
ТРИ. Мы рассматриваем возможность отдельно продать бизнес – салон красоты и отдельно помещение с арендатором. Для покупателя бизнеса, кстати, тоже есть свои «плюшки». Во-первых, он действует! Есть команда. Оборудование, расходники, проч. Заходи, корректируй формат (если хочешь) и зарабатывай деньги развивая бизнес. Во-вторых, клиентура. Об этом я писал выше. 3000 человек живут прямо здесь! А, что еще нужно для счастья салону красоты – люди! В-третьих, реально креативный ремонт и концепция самого заведения – уникальность! В-четвертых, собственник готов обсудить вход в бизнес через покупку бизнеса и рыночную аренду или разовое уменьшение суммы за выкуп бизнеса и «размазывание» ее в ставку аренды путем увеличения на какой-то период. То есть, такая своеобразная рассрочка покупки бизнеса.
Вторая история.
Это уже большое помещение (порядка 1000 кв.м). Уже не «спальник» - наоборот, место очень активное, проходное и проездное. Прямо у выхода из метро.
В помещении работает ресторан. Несколько лет. Помещение можно купить.
И ресторан останется в аренде. Это РАЗ.
ДВА. Поскольку бизнес в помещении ведет текущий собственник помещения, а он для него не профильный, то помимо помещения он готов рассмотреть и продажу бизнеса. Бизнес поставлен, работает, есть хорошая команда, которая, кстати, хотела бы продолжить работать, есть управляющий. То есть, покупатель может рассмотреть и покупку действующего бизнеса вместе с помещением. Цена вопроса 150 млн. рублей.
ТРИ. Мы рассматриваем возможность отдельно продать бизнес – ресторан и отдельно помещение с арендатором. Все также как и в предыдущем случае.
Творческая у нас работа. Мы стараемся шире смотреть на рынок, на задачи, с которыми приходит клиент, разбивая их на подзадачи, увеличивая вероятность и скорость продажи. Вот и сегодня у меня была такая очень интересная встреча со старыми клиентами, но с новым объектом и сложными исходными задачами. Нашел и предложил решение. Но, об этом позже.
P.S.По предложениям в статье можете писать/звонить мне +7913-912-4636, я переключу вас на брокеров, кто занимается объектами.
P.P.S.Не забывайте подписываться на мой канал в телеграм: NazarovLife