ТСЖ в доме создано. Но что делать дальше? Как не упустить все срочные действия?
Мы подготовили для вас пошаговый план работы руководства и правления ТСЖ в 2022 году. Как все предусмотреть и ничего не упустить рассказывают юристы ЖКХ
1. Регистрация ТСЖ
Как и любое юридическое лицо, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой.
С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменяют ТСЖ. Права у ТСЖ и ТСН аналогичные, поэтому нет существенной разницы при регистрации.
Сейчас документы на регистрацию юридического лица можно подать электронно, что сильно упрощает процесс для инициатора. Подробнее о регистрации ТСЖ можно узнать у юристов ЖКХ Проф, которые занимаются создание юрлиц "с нуля" уже не первый десяток лет.
С момента передачи пакета документов, налоговая зарегистрирует ТСЖ в течение 5 рабочих дней. Но имейте ввиду, что срок может быть увеличен!
Следующие шаги после получения ИНН и ОГРН:
- - нужно открыть расчетный счет организации в банке,
- - сделать печать ТСЖ/ТСН,
- - получить коды статистики,
- - забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.
Во многих случаях сейчас эти документы направляются на эл.почту.
2. Уведомление орган жилищного надзора (ГЖИ)
После принятия общим собранием собственников МКД решения о смене способа управления многоквартирным домом и создания в доме ТСЖ/ТСН (то есть, после его государственной регистрации) ТСЖ обязано уведомить местный орган ГЖН, то есть жилищную инспекцию. В Санкт-Петербурге это ГЖИ.
Избранный председатель правления уведомляет ГЖИ о начале управления МКД. Сделать это нужно в течение 5 рабочих дней с момента регистрации юридического лица.
Также направляют в жилищную инспекцию оригинал протокола вместе с приложениями. (п. 18 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
Важно: оригинал протокола общего собрания в любом случае должен быть представлен в жилищную инспекцию в течение 10 календарных дней после его подготовки (п. 1 ст. 46 ЖК РФ)
Обращаем Ваше внимание, что закон требует уведомить ГЖИ о создании ТСЖ/ТСН. Эти нормы относятся также и к товариществами в гаражах, офисах, апартаментах. Поэтому по умолчанию Вы должны в любом случае уведомить ГЖИ о создании Товарищества.
3. Получение технической документации
После принятия на ОСС решения о смене способа управления многоквартирным домом, избранное правление в течение 5 рабочих дней направляет прежней УО уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование ТСЖ и его адрес. Такое уведомление может быть направлено как заказным письмом, так и с использованием информационной системы ГИС ЖКХ.
И в течение 3 рабочих дней (часть 3.1 ст. 161 ЖК РФ) со дня прекращения договора управления МКД прежняя УО обязана передать следующие документы:
Документы для управления домом, которые УК должна передать ТСЖ:
1. Техпаспорт дома.
2. Документы на ПУ
3. Документы о приемке результатов работ, сметы и описи работ.
4. Акты осмотра, проверки состояния.
5. Акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду.
6. Инструкция по эксплуатации МКД.
7. Кадастровый план земельного участка.
8. Выписка из Росреестра.
9. Градостроительный план земельного участка.
10. Проектная документация.
11. Списки собственников, нанимателей и арендаторов.
12. Договоры об использовании общего имущества МКД.
13. Решения и протоколы общих собраний собственников.
14. Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны.
Как показывает наша практика - любой технический документ может иметь большое значение в ТСЖ. Не пренебрегайте документацией на МКД.
4. Заключение договоров с РСО
ТСЖ приступает к предоставлению ЖКУ потребителям в многоквартирном доме с даты его гос.регистрации, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному с РСО. Это следует из п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг от 6 мая 2011 г. N 354.
При этом ТСЖ должно направить в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ (п. 5 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами от 14.02.2012 № 124.)
Заключение договоров на ресурсоснабжение МКД советуем делать максимально быстро, чтобы последующие счета выставлялись не на прежнюю управляющую организацию, а на ТСЖ, которое будет выступать в качестве исполнителя коммунальных услуг.
И не забудьте про договора по вывозу ТКО. Договор с региональным оператором также нужно заключить. Подробнее рассказываем здесь Как заключить договор с регоператором Петербурга на вывоз ТКО?
В статье «8 ошибок при смене УО. Кейсы действующих ТСЖ и УК» мы уже рассказывали об опасностях несвоевременного заключения договора с РСО.
5. Приемка дома от управляющей компании
До того как принять дом у управляющей компании, советуем составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были.
С комиссией от УК нужно будет пройти по всему МКД и указать на все недочеты. Для приемки техузлов лучше пригласить слесаря, инженера по коммуникациям или опытного управляющего другого ТСЖ: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.
6. Снятие показаний счетчиков.
Также при приемке дома нужно подписать списки счетчиков с показаниями: по ним производится окончательный расчет УК с жильцами.
ТСЖ начинает производить начисление именно с момента снятия первичных показаний.
7. Нанять персонал или обслуживающие компании.
Продумайте заранее и подберите подходящих поставщиков услуг. Обговорите все моменты и условия заранее. Лучше еще до момента регистрации подобрать всех поставщиков работ и услуг.
Если же таковых не нашлось или по каким-то причинам не успели найти, то мы можем порекомендовать Вам опытных бухгалтеров, коммуникабельных управляющих и многих других полезных сотрудников. Оставьте заявку на на получение консультации
8. Подготовить и утвердить обязательные документы ТСН
Соберите все документы, относящиеся к деятельность ТСЖ/ТСН вместе. К ним относятся:
- устав товарищества;
- свидетельство о государственной регистрации товарищества;
- реестр членов товарищества;
- бухгалтерская отчётность товарищества: сметы доходов и расходов, отчёты об их исполнении и аудиторские заключения (если таковые есть);
- заключения ревизионной комиссии товарищества;
- документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
- протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правлений и ревизионной комиссии;
- документы, подтверждающие итоги общего собрания членов товарищества: бюллетени, доверенности на голосование или их копии; решения собственников помещений в МКД, подтверждающие итоги общих собраний собственников;
- техническая документация на МКД;
- иные, связанные с управлением МКД документы; предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы.
9. Размещение информации в ГИС ЖКХ
Многие упускают этот пункт, но разместить информации в ГИС ЖКХ о новом ТСЖ/ТСН необходимо. И сделать это нужно в срок не превышающий 15-ти дней.
Для начала нужно пройти этап регистрации вашей управляющей организации в системе https://dom.gosuslugi.ru/. Затем привязать МКД к организации.
Какую информацию нужно разместить ТСЖ/ТСН после регистрации на портале ГИС ЖКХ:
- регистрации юрлица, правоустанавливающих документах и о его руководстве
- управлении многоквартирным домом — адрес, кадастровый номер, код территории, даты постройки и старта эксплуатации, серия и тип здания, число подъездов, лифтов, этажей, квартир и так далее
- нежилых помещениях в доме с указанием данных — их организация в обслуживаемом доме или постановка на учет
- постановке на кадастровый ремонт земельного участка — указать площадь, кадастровый номер
- кадастровом учете квартир, комнат — указать все учетные данные
- работах по обслуживанию или ремонту общего имущества МКД
Далее всю информацию необходимо размещать согласно срокам, установленным 731 Постановлением.
Помощь в регистрации и размещении информации на портале ГИС ЖКХ
Если у вас возникли вопросы по регистрации и начале работы ТСЖ или нужна помощь, то обращайтесь по e-mail info@gkhhelp.ru
Специалисты ЖКХ-Проф окажут квалифицированную помощь председателям ТСЖ/ТСН
Особенности, которые стоит учесть на отдельных видах недвижимости:
1. В многоквартирных домах рекомендуем провести общее собрание собственников помещений для открытия собственного счета капитального ремонта дома. Это позволит Вам эффективнее управлять домом и вовремя его ремонтировать.
2. В многоквартирных домах нужно написать письмо в ГЖИ с просьбой включить ТСН в реестр управляющих организаций;
3. В многоквартирных домах нужно написать письмо в ГЖИ с просьбой выдать ТСН ключи доступа к ГИС «ЖКХ» и прочим аналогичным сервисам, которые обязательны для заполнения;
4. В многоквартирных домах, офисных зданиях, апартаментах рекомендуем провести общее собрание собственников помещений с целью принять решение о сдаче в аренду общего имущества. Это даст Вам дополнительные деньги на уставную деятельность.
5. В коттеджных поселках рекомендуем провести общее собрание собственников жилых домов для организации поселка «закрытого типа». На таком собрании можно принять решение об ограждении территории, об установке шлагбаума.
#экпертжкх #тсж #управлениетсж #регистрациятсж #управлениемкд #собраниесобственников #тсн #жкхконтроль #жкхроссии #недвижимость