В России климат далек от идеального, летом очень жарко, а зимний мороз пробирает до костей. Для создания комфортной обстановки многие устанавливают себе кондиционеры (сплит-системы). А для нежилых помещений на первых этажах это вовсе необходимость. При этом установку наружного оборудования все воспринимают как данность.
Вот захотел начинающий бизнесмен снять нежилое помещение себе на первом этаже многоквартирного дома под салон красоты. Арендовал, договор заключил, инженерные коммуникации все налажены и даже рабочая документация есть, остается только строить планы по развитию бизнеса.
А потом к нему в его салон приходит почтальон и приносит повестку в суд — иск с требованием демонтаже. Кондиционер гудит, шумит, течет, да и просто некрасиво на стене висит. И у бизнесмена сразу же возникает первый вопрос: «Ну как же так? У всех на стенах висят, по 20 штук. И ничего, никто не сносит, не убирает! А почему я должен? Это же несправедливо!»
Действительно – висят, с этим фактом спорить трудно. Но висят они до тех пор, пока не найдется кто-то, кому это мешает.
Кому может помешать оборудование на фасаде дома?
Во-первых, у управляющей компании есть обязанность следить за тем, чтобы на фасад здания не крепились рекламные конструкции, спутниковые антенны и кондиционеры без соответствующего разрешения. Эта обязанность закреплена в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (п. 3.5.8). Если управляющая компания обнаружит такое размещение, то она должна будет принять необходимые меры, либо рискует сама попасть под ответственность.
Во-вторых, у каждого собственника помещения в доме есть определенная доля на общее имущество – лестницы, лифтовые шахты, коридоры, чердаки и подвалы, колясочные, а также крыши и стены дома (это не полный перечень, полный указан в ст. 36 Жилищного кодекса). И на то, чтобы пользоваться этим общим имуществом нужно получить согласие других собственников.
Да, даже если кондиционер висит на стене вашего помещения, возле вашего окна — все равно нужно согласовать его размещение с другими собственниками. Если не согласовали – значит неправомерно воспользовались общей собственностью и обязаны убрать (с восстановлением целостности фасада).
И хорошо еще, если кондиционер не является необходимостью. Тогда просто жаль потраченных денег на его покупку и установку. Неприятно, что придется еще и потратиться на демонтаж.
Гораздо обиднее, когда без какой-то дополнительной вытяжки бизнес просто не сможет функционировать – не будут соблюдаться требуемые санитарными нормами параметры микроклимата. Тогда необходимо будет съезжать: терять клиентскую базу и выручку, нести расходы на переезд, а единственным приобретением будут головные боли.
Что делать и как делать, если сносить никакое оборудование со стены не хочется?
Необходимо получить разрешение собственников жилого дома. Первым делом стоит проверить, а вдруг уже согласовано? Общее собрание может принять решение, как о возможности разместить кондиционер для одного конкретного собственника, так и для всех в целом. У собственника помещения есть право запросить все протоколы общих собраний, в том числе их можно изучить через ГИС ЖКХ.
Но что, если решение по такому вопросу не принято? Для этого необходимо провести общее собрание собственников и поставить перед ним вопросы о предоставлении в пользовании части фасада МКД. При этом согласовать с управляющей компанией в обход всех процедур – не вариант. В судах сформировалась позиция, что пока нет оформленного решения собственников, то размещать любое оборудование на стенах незаконно.
Для принятия решения о предоставлении части стены в пользование (в т.ч и для размещения рекламных конструкций) нужно 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников. Это очень много, ведь дома бывают разные – в некоторых может быть до тысячи собственников. Собрать столько собственников в одном месте почти невозможно, поэтому выходом является очно-заочное собрание. Это когда каждый житель может проголосовать дома по бюллетеню, а потом сдать его в назначенном месте (заочная часть), либо прийти в установленный день на очную часть, обсудить вопросы перед собранием.
Собрание может провести любой из собственников, но все расходы инициатор берет на себя, а их немало. Уведомить всех собственников нужно либо путем обхода, либо направив заказные письма с сообщением о том, что вы хотите провести собрание. Нужно сформировать повестку собрания, все распечатать, заполнить конверты. Нужно найти жильцов, которые выступят председателем, секретарем и счетной комиссией собрания. Нужно получить реестр собственников от управляющей компании, нужно найти помещение, в которое вместятся все собственники (сомнительное удовольствие проводить собрание в -30 C).
Сложно? Безусловно! А если учесть, что даже из-за мелкого процессуального нарушения решение собрания может быть признано недействительным, то можно подумать, что с таким риском можно смириться. Конечно можно, но стоит помнить, что споров о демонтаже со стен МКД много, сотни в год. А исход у таких смирившихся в споре один – демонтаж.
Есть два пути. Первый, это надеяться на авось, что контролирующие органы не заметят, а собственники не пожалуются. Ну а если заметят и пожалуются, то все демонтировать и открывать шире окна. А второй, это немного помучаться, но жить спокойно и уверенно в том, что никто на вашу собственность покушаться не будет.
Выбор ведь есть всегда.
Автор статьи:
Шадрин Максим, юрист компании «Юсконсалт»
Полную версию статьи Вы можете прочитать на нашем сайте в разделе «Пресс-центр».
Ссылка на статью: https://usconsult.group/publications/ustanovka-konditsionera-i-montazh-ventilyatsii-v-mnogokvartirnom-dome-riski-dlya-biznesa/