По дороге в Эрарту посыпались сообщения из новостных источников о том, что льготную ипотеку разрешили совмещать с рыночной. В статье мы попытаемся понять логику, разглядеть основной замысел и посчитаем выгоду и зададимся неудобным вопросом.
Ох, давно такой движухи на рынке новостроек не было.
В чем замес?
Замес вот в чем. За взлетом ключевой ставки поползла льготная ипотека. Ее сначала устаканили в 12%. Потом Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам говорит примерно следующее:
У нас так сложилось, что предложения президента оформляются в виде постановлений, указов и прочих штук, которые имеют юридическую силу.
Михаил Мишустин в ответочку:
СМИ засветили только информацию по ставке. Да, ключевая мысль из Постановления.
Второго мая Марат Хуснуллин врывается в медиаполе с парой крепких панчлайнов:
Теперь глянем на реакцию изданий:
И тут задумался. Окей, Марат Хуснуллин работает зампредом Мишустина. В строительстве работает еще со времен, когда я не родился. Неужели он может так, когда все на шашлыках, озвучивать такие предложения единолично? Конечно нет.
Значит, совмещение рыночной ипотеки и льготной было заложено в подписанном Постановлении. Я оказался прав. Смотрите:
С этим разобрались.
Как будет работать?
Итак, льготная ипотека субсидируется государственными деньгами. Рыночная регулируется, внезапно, рыночными условиями. Их совмещение означает, что часть кредита будет по льготной ставке, а другая по классической.
Важно тут еще то, что эта льготная ипотека может совмещаться не только с рыночной, но и с другими субсидируемыми программами.
Пример. Заемщик берет квартиру по льготной ипотеке. Платит себе платит. Через три года женится на бывшей одногруппнице. Появляется ребенок. Молодая ячейка общества имеет право полностью перейти на льготную ипотеку для молодых семей (а у нас такое есть) в 6%.
Возьмем для гипотетической ситуации однушку в жилом комплексе не в самом конце Москвы:
Пойдем по нижней допустимой границе. Допустим, у нас первый взнос равен 15%. Берем ипотеку на 20 лет. Тогда величина нашего кредита будет составлять 12 792 500₽.
Льготная ставка равна 9%, рыночная сейчас находится в районе 17%. Возьмем ее. По логике постановления получается так:
Как это выглядит по графику платежей, если мы не вносим досрочку?
То есть за 9 месяцев до окончания ипотеки у нас поменяется ставка до 17%.
Получается так, что у нас вырастет ежемесячный платеж и на 21К вырастет общая переплата без процентов. Предположу, что порядок будет примерно таким. Вряд ли банки будут параллелить два кредита, тогда ни заемщика, ни прибыли.
Мы не учитывали страховки, вычеты и прочие штуки. Теперь представьте, если речь будет идти о двушке.
Так и для чего это все?
Основную нить вижу такой. Львиная доля сделок у нас приходится на Санкт-Петербург, Москву и прилегающие им области. Сдается мне, что лимиты приподняли именно для них. Вангую, что именно для столичных регионов.
Почему? Величины кредита 6 млн ₽ в большинстве случаев хватит для регионов. Мы говорим именно про массовый сегмент. Вот примеры из Казани и Екатеринбурга:
Принятый пункт в Постановлении, на мой взгляд, предназначен для приобретения объектов, которые ранее не подходили к льготной ипотеке. Вероятно, увеличится количество заявок и сделок. Бума а-ля 2020 мы не увидим. Так что сильного влияния на цены от этой меры лично я не вижу. Как точечная мера вполне себе.
Делали бы на нее ставку, то попытались бы распиарить сильнее.
А теперь неудобный вопрос.
1. Если мы выбираем вариант льготная-рыночная, будет ли прописываться конкрентая ставка в договоре на хвостик кредита? Поскольку к моменту исчерпания лимита рыночная ситуация может поменяться в хлам. У нас тут каждые два года теперь что-то происходит и я не про футбольные чемпионаты.
Плюс в глаза бросается проблема в рефинансировании таких кредитов – как вторая ставка будет компенсироваться банком-реципиентом?
Тяжелейший подводный камень будет в том случае, когда в договоре будет прописываться что-то вроде:
По факту получается азартная форма плавающей ставки. Либо к моменту прохождения лимита она сильно упадет, как в 2020-м и 2021-м. Или станет сильно выше.
Осталось теперь дождаться, когда знакомые риэлторы и сотрудники банков вернутся из Шашлыкалисиса, заключат первые сделки по обновленным правилам и прояснят ситуацию. Вряд ли к моменту написания статьи договоры с такой механикой были подписаны.
Все ссылки в первом комментарии.
Читайте в тему:
Да пребудет с вами вычет!