Очень полезный пример сегодня ушел в работу)))
Будет много цифр, но это стоит того!
Обратилась ко мне по рекомендации семья из Волгограда. Планируют переезд в Краснодар и рассчитывают приобрести квартиру в ипотеку, но внимание (!!!) - "ежемесячный платеж больше 15 тр мы не потянем".
Задача не простая.
1. Современная семья не может счастливо жить в однушке, а значит речь про двушку, а это бюджет в районе 5,5-6 млн.
2. В этом бюджете первоначальный взнос должен быть не менее 3,7 млн - если мы хотим выйти на ежемесячный платеж 15 тр.
3. ПВ у нас не большой, а конкретно - 525 тр - материнский капитал и около 600 тр наличные.
4. Сейчас ребенок маленький - сидим дома с мамой, но через пару лет школа у дома должна быть обязательно.
Для начала я перебрал всех застройщиков с точки зрения:
- кто сдает не позже сентября этого года;
- у кого школа уже есть или будет через год-полтора;
- бюджет и еще раз бюджет!
Самым лучшим вариантом в этой задаче оказался ЖК Грани от компании Дарстрой на Западном обходе (+ школа в мкр. Самолеты через 2 года).
Площадь -49,1 м2 за 5323 тр (включая юр.услуги от застройщика - 20 тр).
Так как ребенок в семье родился после 01.01.2018 года, то семья может претендовать на льготную семейную ипотеку, а это значит более низкую ставку (5,7).
А вот далее началась плотная работа с застройщиком.
вариант 1: субсидированная ставка в Сбербанке.
Чтобы привлечь покупателей застройщик заключает соглашение с банком, по которому единовременно гасит часть процентов за клиента. В этом случае стоимость квартиры возрастает, но взамен покупатель получает более выгодную процентную ставку и более низкий ежемесячный платеж.
В нашем случае стоимость квартиры стала не 5323 тр, а 6493 тр. (+1170 тр). Конечно такое сначала вызывает негатив, но давайте разберемся.
При стоимости 5323 тр и первоначальном взносе(далее -ПВ) 1100 тр (маткап + примерно свои) мы получаем базовую ставку 5,7%, ежемесячный платеж (далее - ЕП) - 24,5 тр (срок 30 лет) и 4,6 млн. начисленных процентов за весь срок кредита.
При стоимости 6493 тр и том же ПВ мы получаем субсидированную ставку 2%, ЕП - 19,9 тр (срок 30 лет). А вот переплата по процентам будет существенно ниже - 1,8 млн.
НО!!!
Если мы сократим срок кредита с 30 лет до 20, то можно рассчитывать на ставку не 2%, а 0,2%.
В этом случае стоимость квартиры остается 6493 тр, ПВ- 1100 тр, ежемесячный платеж - 22,9 тр, а вот переплата по процентам всего 109 тр.
Я могу это сравнить с практически беспроцентной рассрочкой.
Но это конечно не тот платеж в 15 тр, который нам нужен.
вариант 2: субсидированная ставка в АкБарсе.
АкБарс хитрый банк))) Получить там ипотеку вероятнее всего по полному пакету документов (паспорт, снилс, 2НДФЛ и копия трудовой), т.е. вам нужен кристально белый доход. Кроме того, АкБарс требует первоначальный взнос не менее 20%. Взамен, нам дадут выгодную ставку и кредит на 30 лет, а значит ЕП будет очень маленький.
Предположим, что мы найдем недостающую сумму.
Квартира - 6493, ПВ должен быть почти 1300 тр (где взять 200 тр?), ставка - 0,01% на все 30 лет кредита. ЕП - 14,4 тр. Переплата за 30 лет - 7 тысяч рублей (!!!).
Так, ЕП подходит, но надо найти 200 тр и должен быть полный пакет документов.
вариант 3: субсидированная ставка в ВТБ
В сотрудничестве с этим банком стоимость квартиры также увеличивается, но немного меньше - 6325 тр (1002 тр). ВТБ позволяет сохранить ПВ - 15%, что соответствует тому, что у нас есть и кредитует на 30 лет по ставке 0,8%.
Параметры получаются следующие: ПВ-1100, ставка-0,8%, срок 30 лет, ЕП - 19,7 тр, переплата 791 тр.
Но, не надо искать 200 тр.
Схожие параметры с вариантом от Сбера под 2%.
Надо уменьшать платеж.
Надо найти еще более доступный вариант.
В итоге я подобрал свободную компактную двушку - 44,7 м2 по цене 4927 тр в строящемся доме со сроком выдачи ключей - август 2022 г.
И тут мы сравнили уже только 2 варианта: Сбер и ВТБ.
Сбер - стоимость квартиры возрастает до 5943 тр (+1016 тр) , ПВ - 1100 тр (хотя фактически мы можем его уменьшить т.к. требование о 15% выполняется при меньшем объеме, а высвободившиеся деньги можно направить на ремонт!), ставка 2%, срок 30 лет, ЕП - 17,9 тр, переплата - 1,6 млн.
ВТБ - стоимость квартиры - 5818 (+891 тр), ПВ - 1100 тр, ставка 0,8% на 30 лет, ЕП - 14,7 тр, переплата - 590 тр.
На этом варианте мы и остановились. Оплатили бронь и приступили к оформлению.
Сегодня в Краснодаре сложился такой рынок, что каждый застройщик предлагает субсидированную ставку. Причем в разных банках у них разные условия. Кроме того, где-то меняется стоимость квартиры, а где-то нет.
Самое главное, что НАЙТИ вариант возможно.
Меня зовут Бондаренко Леонид, - я эксперт по инвестиционной недвижимости в Краснодаре и в этом блоге пишу о краснодарском рынке. Здесь вы найдете ответы на большинство своих вопросов о переезде на ПМЖ или инвестициях в метры в Краснодаре.
Всё просто - если знать
Леонид Бондаренко
WA 8 960 888 222 5