Привет всем читателям блога, хочу рассказать еще о двух кейсах, объединил их в одну статью, потому что это два земельных участка, расположенных рядом, но купленных и проданных в разное время. Реализовывались эти кейсы в 2019-2020 годах.
Начну с предыстории, была такая девелоперская компания АйДаДом (юридическое лицо ООО "Империя"), потом ее, вроде как, купили финны и стала она Луонто. Перед тем, как произошли все эти события с ребрендингом и продажей, АйДаДом успел построить много коттеджных поселков. Какие-то более успешно, какие-то менее успешно, я даже покупал у них напрямую участок, примерно году в 2015 и земля тогда была на пике, а я мало чего понимал в загородке, так что потом продал этот участок в минус, но сейчас не об этом.
Строил АйДаДом строил поселок за поселком, но потом начались у него проблемы, до этого, как я полагаю предвидя спад, как раз и произошла история с ребрендингом и продажей. Может это была какая-то многоходовка и продажи и не было, а была попытка показать, что все нормально и даже будет лучше после покупки финнами. Тем самым можно было бы избавиться от негативных отзывов, которые начали появляться в сети и продать еще участков под новым незапятнанным брендом.
Как бы-то ни было, примерно в 2017-2018 году юр. лицо Империя начало процедуру банкротства. Я обнаружил участки еще на первых открытых торгах (самая первая ступень реализации имущества), взял их на карандаш и начал следить. Участки продавались в двух поселках, в том, который меня больше всего заинтересовал продавалось, если я правильно помню около 80 участков, может даже больше.
По моим соображениям интересные ценники начинались на стадии Публичных торгов, это когда ценник постоянно падает, если кто не знаком с нюансами. Проведя анализ того, что есть на рынке, я понял следующий момент. Империя оставила после себя в поселке управляющую компанию, которая в свою очередь заведовала поселкам, брала за это ежемесячную плату, а еще взымала с каждого участка 150т.р. на инфраструктуру. И предложения в поселке по этой причине делились на две группы - подешевле, от тех кто этот взнос еще не платил и подороже от тех, кто его уже внес. У первых ценник был в диапазоне 300-350тр за 6 соток, у вторых примерно на 100-150 тысяч дороже. Я позвонил в УК и уточнил, что по взносам у тех участков, которые меня интересовали, надо ли платить. Ответ был положительный, и это надо было учитывать при подсчете рентабельности.
Часто бывает, когда дополнительные вложения повышают ликвидность, иными словами увеличивают скорость перевода актива в деньги, но при этом эти же вложения уменьшают доходность при прочих равных, это легко увидеть на примере данных участков. Плановая стоимость покупки была 130 тысяч рублей, плановая стоимость продажи писал выше.
Вариант первый (без оплаты инфраструктурного взноса)
Доходность на вложенные: (300-120)/120*100% = 150%.
В данном случае мы вкладываем только 120 т.р. на покупку участка, мелкие расходы не учитываем. Продаем за 250-300 т.р., по нижней границе или даже чуть ниже стоимости участков без оплаченного взноса для увеличения скорости продажи.
Вариант второй (с оплатой инфраструктурного взноса)
Доходность на вложенные: (450-(120+150))/(120+150)*100% = 67%.
В данном случае мы вкладываем 120 т.р. на покупку участка и 150 т.р. на инфраструктурный платеж, мелкие расходы не учитываем. Продаем за 400-450 т.р., продаем уже по нижней планке участков с оплаченным взносом
Как видно из расчетов, доходность отличается более чем в два раза.
Как я уже писал выше, участков было довольно много и надо было выбрать 1-2 наиболее интересных. Я выбрал два участка по 6 соток поближе к въезду, т.к. эта часть была более обжитая. 6 соток в таком сегменте (недорогая земля) ликвиднее, чем участки большей площади. В итоге я решил брать только один, так как все-таки были опасения по реализации.
Далее наметил этап, на котором надо было подать заявку. На этот раз я уже подготовился посерьезнее, сделал свою подпись, изучил еще некоторые юридические моменты, юриста не привлекал. Сделал все по плану, предложил ценник 118 тысячи рублей и оказался единственным участником на этом этапе, участок достался без боя, можно сказать, видимо, другие хотели дождаться еще более низкой цены. Меня устраивала доходность при такой сумме покупки, поэтому ждать более низких цен я смысла не видел.
Итак 118 т.р., вложено, достаточно быстро получил собственность, помощники КУ были оперативны, еще 5 т.р. на регистрацию, съемку с воздуха, табличку на участок с рекламой, итого 123 т.р. вложений.
Уже шла осень, поэтому я был готов к тому, что продать в этом году не получится....
подпишитесь на канал, оставьте лайк с комментарием и ожидайте продолжение во второй части статьи
#финансы #инвестиции #инвестиции в недвижимость #недвижимость #деньги #доход #инвестор #банкротство #финансист