Выявление признаков самовольной реконструкции объекта недвижимости или отсутствие зарегистрированного права может стать препятствием в регистрации сделки.
В судебной практике устоялась такая позиция, что отказ Росреестра в переходе права собственности на коммерческую недвижимость, когда объект обладает признаками самовольной постройки или реконструкции, является вполне законным.
Перед покупкой коммерческой недвижимости следует тщательно изучать юридические документы о правах, сверить данные технического паспорта, Выписки из ЕГРН и фактического положения.
Что делать, если выявлена реконструкция или нет регистрации права?
При выявлении признаков реконструкции (или перепланировок), а также в случае возникновения сомнения в наличии зарегистрированных прав - следует воздержаться от покупки или просить снижения стоимости. Но в последнем случае нужно понимать все последствия от покупки «такого» объекта.
Что значит правовая экспертиза при подаче документов в Росреестр?
Чтобы оценить риск возможности получения отказа в Росреестре необходимо заранее предусмотреть результаты правовой экспертизы при государственной регистрации перехода прав.
Решение о регистрации, о приостановлении или об отказе в регистрации принимается исключительно самим регистратором, по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.
При проведении регистрационных действий в Росреестре всегда проводится правовое исследование представленных документов, в котором будут проверяться, есть ли основания для приостановления либо отказа в государственной регистрации прав.
Исследование документов проводится с целью проверить:
1. Достаточность представленных документов.
2. Полномочия заявителя на обращение.
3. Есть ли повод для направления межведомственного запроса.
4. Достоверность представленных документов.
5. Соответствие представленных документов требованиям законодательства.
6. Соответствие представленных документов сведениям ЕГРН.
7. Нет ли расхождений между зарегистрированными правами на объект недвижимости и представленными документами и пр.
Также для подтверждения достоверности представленных документов регистратором направляются запросы в государственные органы для получения подтверждения или для получения недостающих документов.
Законодателем предусмотрено так, чтобы регистратор мог со всех сторон проверить наличие признаков самовольной реконструкции (перепланировки) или отсутствие прав на недвижимость.
Так что «утаить» что-то для своей выгоды при оформлении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости едва ли удастся.
Так как чаще всего на практике, покупатель или продавец обращается в суд, с намерением обжаловать отказ, - то можно выделить 2 исхода дела:
1 исход – положительный. Но! с важной «оговоркой».
Суд примет решение о признании отказа в регистрации перехода прав в связи с выявлением признаков самовольности объекта незаконным.
Из практики. Арбитражный суд РТ признал незаконным отказ Росреестра в регистрации сделки купли-продажи нежилого здания, принадлежащего Управляющей компании, по причине того, что оно изначально имело признаки самовольного строительства.
Суд посчитал, что регистратор при правовой экспертизе должен был рассматривать только правомерность текущей регистрации, а не проверять законность уже зарегистрированного за продавцом права.
Обращаем внимание, что в данном случае право на здание было зарегистрировано за продавцом, отсутствовало только подтверждение того, что объект был возведен на основании разрешения на строительство и введен в эксплуатацию.
Строительство без разрешительной документации само по себе не означает, что право собственности недействительно или зарегистрировано незаконно.
Таким образом, суды сочтут действия регистратора незаконным, так как при вынесении решения регистратор не должен был подвергать сомнению законность уже зарегистрированного права собственности, это противоречит нормам законодательства.
2 исход – отрицательный. Встречается на практике наиболее часто.
Суд примет решение о признании отказа в регистрации перехода прав в связи с выявлением признаков самовольности объекта законным.
То есть, если при проверке представленных документов регистратор не получил подтверждения законности реконструкции или наличия прав на объект, то последующий отказ будет являться обоснованным.
Так как в противном случае, подобная регистрация приведет к нарушению принципа недопустимости перехода прав на самовольно реконструированные объекты или самовольные строения, а также может нести риск угрозы жизни и здоровью граждан или затрагивать чьи-либо интересы.
Суды считают, если в результате правового исследования документов не будет подтверждена законность реконструкции или наличие права собственности, тот отказ в регистрации сделки купли- продажи будет законным и обоснованным.
Планируете купить недвижимость? Есть недоверие к продавцу?
Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.
Также вы можете заказать персональную часовую консультацию здесь.
#регистрация права #росреестр #купля-продажа #отказ росреестра #право собственности #юрист по недвижимости #сопровождение сделок #недвижимость #оспаривание сделок #коммерческая недвижимость