Откуда появилось понятие «переуступка»? При покупке недвижимости (214 федеральный закон) по договору долевого участия дольщик приобретает у застройщика не квартиру, а право требования этой квартиры. При продаже этого права требования заключается договор Цессии, что в переводе с латыни означает "уступка" - отсюда в нашем языке закрепилось понятие переуступки.
Виды переуступок на текущем рынке:
- Переуступка от юридического лица - самая безопасная и интересная для клиента. Она возникает, когда застройщик расплачивается со своим подрядчиком не деньгами, а квартирами или крупный инвестор на самом старте продаж покупает большой пул квартир у застройщика и перепродает их уже на более поздних этапах.
Плюсы такого варианта для покупателя (цессионария):
• В договоре указана полная стоимость, то есть нет никаких занижений. При этом цена чуть ниже, чем у застройщика.
• На уступки юридических лиц также распространяется господдержка, семейная ипотека, все виды субсидий и т.д.
Таким образом данная переуступка самая безопасная и юридически прозрачная для покупки.
2. Переуступка от физического лица - продажа недвижимости человеком, купившим квартиру на раннем этапе, например, как инвестицию.
Плюс этого вида заключается в том, что цены здесь еще ниже, чем в предыдущем варианте. В крупных ЖК иногда бывает так, что стоимость квартиры по переуступке в вот-вот сдающемся доме будет ниже, чем стоимость квартиры от застройщика в корпусе, который только начинает возводиться. Это огромная выгода с точки зрения цены, и вам не придется долго ждать получения ключей.
Однако нужно учитывать некоторые нюансы:
• При покупке нельзя использовать никакие государственные программы. Исключение составляет только семейная ипотека.
• Продавец (цедент), как правило, просит занизить стоимость в договоре до уровня суммы, за которую покупал. И это будут значительные суммы, которые придется указывать в отдельной расписке или в отдельном договоре, что небезопасно. Это делается для того, чтобы продавец мог избежать уплаты подоходного налога, но такая схема несет в себе значительные риски для покупателя, и делать это мы не рекомендуем.
• В случае, если цессионарий не обладает большим первоначальным взносом, и у него нет возможности оплатить разницу в цене, цедент не сможет избежать налога. В этой ситуации продавец, как правило, предлагает переложить налог на цессионария, то есть включить сумму налога в стоимость уступки.
Например: переуступка стоит 9,3 миллиона рублей, а два года назад продавец (цедент) покупал ее у застройщика за 5 миллиона рублей. Налог в этом случае составит (9,3 млн - 5 млн = 4,3 млн * 13%) 559 тысяч рублей. Соответственно, недвижимость вырастет в цене до 9 миллионов 859 тысяч рублей. Но чаще всего, этот вариант все равно будет дешевле, чем покупка квартиры у застройщика.
Что выгоднее: переуступка или новостройка?
Если покупатель не обладает большим первоначальным взносом, то выгоды от покупки переуступки, к сожалению, не будет, поскольку вся государственная поддержка направлена на помощь первичному рынку, а ставка по ипотеке на уступку все же как на вторичную недвижимость. Вспомним квартиру из предыдущего примера. По переуступке от физического лица она будет стоить 9 миллионов 859 тысяч, если использовать минимальный первоначальный взнос 15%. А аналогичная недвижимость от застройщика в том же корпусе будет стоить примерно на миллион дороже – 10 миллионов 900 тысяч рублей. При одинаковом первоначальном взносе 15% и равном сроке в 30 лет платеж на новостройку, несмотря на бОльшую цену, будет ниже на 25 тысяч рублей из-за разной процентной ставки (13,9% на переуступку, 8% на квартиру от застройщика). 68 тысяч рублей против 99 тысяч рублей. Выгода по переплате за 30 лет составит 12 миллионов рублей. Это огромная разница и именно она на сегодняшний день стимулирует рынок новостроек. И это не учитывая различные субсидированные ставки от коллабораций банков и застройщиков, которые могут принести еще большую выгоду.
Подводя итоги можно сказать следующее: наиболее безопасной и выгодной можно считать переуступку от юридического лица, где в договоре указана полная стоимость и есть возможность применить все государственные программы. Если Вы смогли найти такой вариант, то не в коем случае не решайте очень долго - такие квартиры уходят очень быстро. Либо, если Вы располагаете большим первоначальным взносом или всей стоимостью переуступки, то можете нации очень выгодные предложения от физического лица, но обязательно учтите и просчитайте все риски с Вашим агентом.
Наиболее распространенные ошибки, которые допускают продавцы при расчете переуступки:
- "Если продать квартиру до вступления в собственность, по переуступке, то можно будет избежать уплаты налогов".
Это не так. Налог платится не с собственности, а с дохода. Если вы купили квартиру за 5 миллионов, а продаете за 9, то с 4 миллионов нужно будет заплатить налог. В России он составляет 13% от суммы дохода.
2. "Можно бесконечно уклоняться от приемки квартиры и пытаться продать ее по договору переуступки, пока сделка не состоится".
Это тоже не так. Во всех договорах долевого участия есть пункт, который говорит о том, что если покупатель уклоняется от подписания акта приема-передачи, то застройщик по истечении срока, установленного действующим законодательством РФ (одного-двух месяцев с момента первого извещения) может подписать этот акт в одностороннем порядке и поставить квартиру на кадастровый учет. В этом случае продавцу придется оформить собственность на квартиру и реализовывать ее как на вторичную по договору купли-продажи, а не по договору переуступки.
3. "Продажа любой квартиры в новостройке является переуступкой".
Многие базы, которые есть в Интернете это подтверждают, пытаясь отделить старую вторичку от новой. Но на самом деле это не так. Когда у квартиры появляется собственник, она сразу же становится вторичным жильем и продается по договору купли-продажи.
Выгодно ли продавать переуступку?
Цены на переуступки достигли пика в феврале 2022 года, после чего пошел спад. Так произошло из-за фактического отсутствия ипотеки и общего падения спроса на рынке. Сейчас многие квартиры продаются долго и ниже рыночной стоимости, поскольку отсутствует поддержка от государства для рынка переуступок. Если у вас нет сильной необходимости продавать квартиру сейчас (и переуступку, и вторичку), то лучше ее придержать и продать в более выгодное время, когда ставки по ипотекам опустятся вниз, и на рынке появится конкурентный спрос, который позволит вашим квартирам снова вырасти в цене.
Эту статью подготовил наш специалист по недвижимости — Максимов Василий (https://vk.com/maksnewdwiz)