По итогам прошлого года рынок качественной офисной недвижимости России показал постепенное восстановление после спада деловой активности в период пандемии. Бизнес адаптировался к существованию в новых условиях с помощью гибких форматов работы, совмещающих удаленную занятость и присутствие в офисе. Процесс сокращения и оптимизации занимаемых площадей завершился и сменился трендом на восстановление спроса на офисы. К этому привели рост числа вакцинированных и переболевших сотрудников, возврат многих компаний к классическому формату работы с постоянным присутствием в офисе, а также общее восстановление деловой активности.
Положительная динамика спроса сделала возможным ввод новых офисных объектов. Часть из них находилась в стадии строительства, но их сдача была отложена из-за пандемии. Высокая доля ввода офисных площадей в 2021 г. пришлась на сегмент build-to-suite. Строительство объектов данного класса тоже было приостановлено на фоне вынужденного перехода на удаленный формат работы, однако с наступлением более благоприятных условий реализация проектов возобновилась. Таким образом, в 2021 году офисный сегмент показал положительную динамику всех основных индикаторов.
По данным консалтинговой компании MACON рынок качественной офисной недвижимости Краснодарского края оценивается в пределах 400 тыс. квадратных метров арендопригодной площади в рамках 71 объекта.
Крупнейшим деловым центром региона является Краснодар, аккумулирующий 83% общей площади качественной офисной недвижимости в крае. Среди прочих локаций можно отметить два городских округа на побережье Черного моря — Сочи (9% всего предложения) и Новороссийск (4%). Помимо выделенных зон в прибрежной части края полноценные офисные проекты представлены в Туапсе и Геленджике. В зонах, удаленных от побережья, основными центрами притяжения деловой активности являются Армавир и Белореченск, в остальных муниципальных образованиях региона качественные бизнес-центры отсутствуют.
Наибольшую долю офисных проектов занимают объекты В класса — 77%, в этом сегменте представлено 59 объектов недвижимости, арендопригодная площадь (GLA) которых – 308,6 тыс. кв. м. Класс А занимает оставшиеся 23% рынка качественных бизнес-центров, всего в регионе отмечено 12 объектов общей площадью 91,6 тыс. кв. м, они представлены только в крупнейших городских округах края: Краснодаре, Сочи и Новороссийске.
Пандемия коронавируса и последовавший за ней длительный период карантинных ограничений способствовали временному или постоянному прекращению функционирования некоторых видов бизнеса и снижению уровня деловой активности. Это привело к росту вакансии. Отток части арендаторов и переход некоторых из них на удаленный формат работы привели к пересмотру коммерческих условий и снижению арендных ставок. В прошлом году рынок стал восстанавливаться: процесс сокращения и оптимизации занимаемых площадей завершился и сменился трендом на восстановление спроса на офисы, что повлекло и рост арендных ставок.
По результатам мониторинга компании MACON усредненный диапазон ставок аренды среди качественных (классов А и В) бизнес-центров составляет 1 006-1 120 руб./кв. м/мес. (включая НДС). Наиболее высокие арендные ставки характерны для прибрежных зон региона: Геленджик (1 200 - 1 800 руб./кв. м/мес.), Сочи (1 431 - 1 434 руб./кв. м/мес.) и Новороссийск (1 120 - 1 240 руб./кв. м/мес.). Приближенными к средним значениям по краю являются ставки аренды в Армавире (1 040 - 1 060 руб./кв. м/мес.) и Краснодаре (933 - 1 059 руб./кв. м/мес.).
Продажа офисов ведется в 15 объектах А и В классов в Краснодаре и Сочи. При этом 93% предложения представлено в краевой столице, и лишь оставшиеся 7% – в Сочи. Средний диапазон цен продажи офисных помещений в них составляет 108,4 - 119,3 тыс. руб./кв. м без учета НДС. Стоимость офисных помещений в Краснодаре равна 78-89 тыс. руб./кв. м. В Сочи значение показателя намного выше и достигает 540 тыс. руб./кв. м, однако данное значение сформировано только одним объектом – торгово-офисным центром «Александрия».
Уровень арендных ставок и цен продажи напрямую зависит от качественных характеристик, транспортной доступности и формата объекта, поэтому самые дорогие ставки, как правило, характерны для А класса. Самое дорогое предложение в данном сегменте представлено в Сочи (в среднем от 1 620 руб./кв. м/мес.), самое бюджетное – в Краснодаре (в среднем от 1 020 руб./кв. м/мес.). Арендные ставки в классе В примерно на 15% ниже.
Одной из особенностей локального рынка является то, что продажа и цена реализации крупных высококлассных объектов офисной недвижимости зачастую не афишируются и становятся известными только непосредственным участникам сделки. При этом предложение в сегменте продажи недвижимости в настоящий момент сформировано малым числом бизнес-центров – 21% от общего объема качественных офисных объектов. В связи с этим структура стоимости продажи квадратного метра в разрезе классов не в полной мере отражает реальное положение дел на рынке. Отметим лишь, что качественные объекты офисной недвижимости, при прочих равных, в среднем вдвое дороже объектов некачественного сегмента.
В данный момент уровень заполняемости на рынке офисной недвижимости Краснодарского края оценивается как средний и составляет около 86%.
Особенностью локального рынка является минимальное число сделок, связанных с продажей бизнес-центров или отдельных офисных помещений. Как правило, продажа подобных лотов осуществляется через реализацию залогового имущества или непрофильных активов крупных корпораций на электронных торговых площадках. Подобным способом продаются чаще всего объекты С класса, в то время как в качественном сегменте сделки совершаются гораздо реже, а окончательные условия по ним не афишируются.
Среди муниципальных образований с предложением качественной офисной недвижимости самым низким уровнем заполняемости отличается Армавир – доля вакантных помещений в локации составляет 56%. Данное значение свидетельствует о том, что текущее предложение офисных площадей является избыточным и не покрывается потребностями местного бизнеса.
Наибольшей заполняемостью в регионе отличается самый престижный А класс — доля вакансии в его рамках составляет 10%. Это объясняется ограниченным предложением офисов в данном сегменте, а также тем, что под влиянием пандемии многие арендодатели были вынуждены снизить ставки аренды, чтобы удержать старых арендаторов либо привлечь новых, что сделало качественные офисы более доступными для бизнеса. Уровень вакансии в классе В мало отличается от среднего по краю значения и составляет 15%.
В обозримом будущем в Краснодарском крае продолжится тенденция на восстановление рынка офисной недвижимости после пандемии. В ближайшие годы планируется ввод большого объема офисов различного формата. Также активно развивается прибрежная зона — новые офисные центры запланированы в Новороссийске, Сочи и Туапсе. Общий объем прироста предложения прогнозируется на уровне 30-40 тыс. кв. м ежегодно.
На фоне уменьшения объема вакантных площадей в ближайшие годы эксперты MACON прогнозируют умеренное увеличение арендных ставок до 3%-5% в год.
Больше обзоров на сайте MACON