ВТОРИЧНЫЙ ЭЛИТНЫЙ РЫНОК ЗАМОСКВОРЕЧЬЯ С РЕМОНТОМ
Цены
Выборка для анализа - квартиры с ремонтом в домах класса А и В в муниципальных районах Замоскворечье и Якиманка (про классификацию домов можно прочитать здесь)
Индекс «элитного метра Замоскворечья» (Индекс-50) вырос на 18% в первом квартале и составил 965 508 руб.
При этом далеко не весь рост обусловлен февральскими и последующими событиями. Уже в январе-первой половине февраля на ряд объектов собственники подняли цены, ориентируясь на продолжение тенденции роста цен прошлого года.
Капитализация рынка элитной недвижимости Замоскворечья при рост стоимости квадратного метра снизилась на 10% и достигла рекордного минимума за последние годы - 20,9 млрд. руб.
Снижение общей стоимости недвижимости в продаже обусловлено, прежде всего максимальным сокращением предложения. В первом квартале 75 объектов «ушло» с рынка.
И эти квартиры не проданы - собственники хотят переждать период нестабильности.
Любопытно, что вторичная недвижимость показала практически идентичный рост с сегментом элитных новостроек. Аналитики Knight Frank оценили рост в 19%. Не исключено, что собственники в качестве главного ориентира в ценообразовании выбрали застройщиков.
Структура предложения
На 1 апреля элитный вторичный рынок Замоскворечья предлагал 131 квартиру с ремонтом, что на 44 единицы меньше, чем в начале года. Многие продавцы сняли квартиры с продажи, а в марте было немало прецедентов, когда собственники отказывались от выхода на сделку на финальном этапе. Поскольку у них не было понимания, что делать с полученными средствами в условиях нестабильности валютного рынка и фактически заморозки финансового.
Тем не менее, в I квартале на рынке появился 31 новый объект, что вписывается в тенденцию последнего года - примерно столько новых предложений выходит на рынок каждый квартал. Да, не все из них «абсолютно новые» - есть квартиры, которые дрейфуют на рынке иногда и не первый год.
По цене структура предложения за I квартал изменилась следующим образом:
В самом высоком сегменте >200 млн. руб. - плюс 4 объекта
В остальных 3-х ценовых диапазонах произошло сокращение - см. таблицу «Структура предложения по цене -50».
Если говорить о структуре с точки зрения класса дома, где расположен объект, то на рынке преобладают варианты из «B»-домов, в «А» классе с ремонтом всего 35 предложений.
Все «новые», появившиеся в продаже квартиры в 1 квартале, - класса «B», и почти половина из них - в «Английском квартале» и «Созвездии Капитал».
Резюме: предложение существенно сократилось, прежде всего за счет наиболее интересных и ликвидных лотов. Выбор на вторичном рынке с ремонтом сейчас самый скудный за последние 3 года.
Структура и динамика цен
Как уже писал, цены на элитные квартиры с ремонтом в Замоскворечье выросли на 18% за первый квартал (в анализируемой выборке 131 квартира).
Если разбирать этот усредненный показатель, то получим 38 квартир, где цена выросла; 18 объектов со сниженными ценами и 44 со стабильным в течение квартала прайсом.
В таблице «Динамика цен на квартиры» можно увидеть структуру изменений цен в течение последнего года.
Показатели, с одной стороны, демонстрируют бОльшую долю собственников, пересмотревших цены в сторону повышения, и уменьшение числа мотивированных на продажу продавцов, дающих дополнительные скидки.
44 собственника, а это больше, чем в I и во II кварталах прошлого года, никак не отреагировали на февральские события: с продажи не сняли, цены не изменили.
Все эти цифры, а также общение с продавцами, свидетельствуют о том, что ажиотажа и «повального» роста цен на вторичном рынке в данном сегменте не случилось.
Важный индикатор рынка - процент квартир, цена которых номинирована в долларах. На 1 апреля - 24%, что выше, чем во втором полугодии прошлого года, но год назад было аналогичное значение, а в IV квартале 20-года даже 34%. Т.е. пока движение в рамках «довоенных» колебаний.
Валютный фактор традиционно один из определяющих ценовой ландшафт. Однако нужно учитывать, что анализируемая выборка выгружалась из ЦИАН 24 марта, когда курс был 104 рубля, а на момент написания текста уже 79. Примечательно, что «валютные» объекты собственников, в рублевом эквиваленте почти вернулись к февральскому уровню, но далеко не все продавцы, повысившие цены в рублях «откатились» на исходную позицию.
С одной стороны это показывает нестабильные ожидания, с другой стороны слабую мотивацию к продаже: держать завышенную цену - лучший способ отрезать реальных покупателей и «замылить» объект.
Примечательно, что почти все квартиры, на которые были повышены цены, не самые ликвидные предложения из эшелона "B". Можно предположить, что эти объекты вряд ли будут проданы в ближайшее время.
Таким образом, несмотря на рост цен на 18% - повышение в данном сегменте (вторичный рынок с ремонтом) скорее номинальное, отражающее картинку «постфактум»: произошли события, градус напряженности и неопределенности вырос и потянул за собой цены, по которым реальных сделок было минимальное количество.
Выводы
- Ажиотаж на вторичном рынке не случился.
- Снято с продажи максимальное за последние 3 года количество квартир.
- Структура предложения в рамках «довоенных» значений.
- Цены повышены в основном на не самые ликвидные квартиры.
- Повышение в анализируемом сегменте пока скорее номинальное, не подкрепленное сделками по «новым» ценам.
- Выбор на вторичном рынке с ремонтом сейчас самый скудный за последние 3 года.
Записаться на бесплатную консультацию
Если материал полезен и интересен, ставьте лайк.