Продать и купить квартиру в ипотеку так же просто, как и обычную квартиру. Звучит оптимистично, но до тех пор, пока вы не столкнулись с этой задачей
Запомните основное правило при купле-продаже ипотечной квартиры.
Право распоряжаться такой квартирой остается за клиентом, но ограничено в виде залога, который зарегистрирован в качестве записи в Росреестре, о том, что квартира под обременением.
Т.е. все сделки с квартирой можно производить только рассчитавшись с банком.
Но, банковский залог на квартиру не является поводом для отказа от продажи нужно только все правильно сделать.
Продавец всегда будет предлагать самый простой и выгодный ему вариант, но покупатель должен быть защищен, а сделка должна быть без рисков.
Как вести себя продавцу при продаже залоговой квартиры?
Если правильно все сделать, то вы сможете не только вернуть свои деньги, но и заработать на этом.
Продавец, который сейчас хочет продать свою квартиру покупал ее не вчера, верно? А покупал, как правило несколько лет назад. И покупал гораздо дешевле, чем реальная рыночная цена этой квартиры сейчас, так?
Поэтому при грамотной продаже вашей квартиры вы сможете вернуть свой первый взнос и уплаченные платежи банку.
Продавец должен знать, что при продаже ипотечной недвижимости деньги ему передаются в 2 взноса.
Первый взнос-аванс или задаток, который вносит покупатель собственными наличными средствами.
Второй взнос- окончательный расчет производит покупатель, из расчета оставшейся суммы за квартиру, наличными или кредитными деньгами банка.
Главное, что нужно запомнить! Банк всегда переводит деньги на счет продавца ипотечной квартиры только после полного оформления права собственности квартиры на нового собственника, независимо покупается квартира полностью за наличные или в ипотеку (с обременением банка).
Эти условия заранее обговариваются в процессе подготовки сделки и вносятся в договор купли/продажи (ДКП) отдельным пунктом в разделе: «Порядок расчетов».
В разных банках могут предложить разные варианты продажи ипотечной недвижимости, но основной алгоритм продажи я сейчас объясню.
Продавец должен узнать в банке, где находится закладная на квартиру.
-Закладная- это ценная бумага, хранящаяся в банке.
-Закладная выдается владельцу квартиры только после полного погашения кредита.
-Без закладной нельзя снять обременение (залог с квартиры), а пока не снят залог, сделку нельзя провести через Росреестр.
-Обычно, закладная находится в банке, в котором продавец брал ипотеку. Может оказаться, что этот банк передал закладную в другой банк, если это произошло, срок оформления увеличивается.
-Узнать, где находится закладная может продавец квартиры, обратившись в свой банк. Иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц.
Варианты продажи ипотечной квартиры.
Еще раз хочу отметить, что варианты продажи ипотечной недвижимости в разных банках, могут незначительно отличаться, но я расскажу об основных.
1-й вариант
*Покупатель тоже берет квартиру в ипотеку в этом банке.
*Продавец пишет заявление в банк с просьбой разрешить продажу ипотечной недвижимости.
*Покупатель получает согласие банка на получение ипотеки.
*Продавец получает согласие банка на продажу.
*Банк проводит оценку объекта недвижимости.
*Продавец пишет заявление о досрочном погашении кредита.
*Подписывается договор купли/ продажи (ДКП).
*ДКП регистрируется в Росреестре и покупатель получает в собственность квартиру с обременением.
*Продавец получает деньги за продажу квартиры только после регистрации сделки в Росреестре.
Условия получения денег, сумма и номер счета продавца обязательно должны быть указаны в договоре купли/продажи.
Такая сделка проводится в банке. После нескольких этапов проверки ипотечный кредит оформляется на новое лицо.
Здесь риски практически сводятся к нулю, но по времени эта сделка не самая быстрая.
2-й вариант
Досрочное погашение ипотечного кредита по форме банка, н через нотариальный договор.
*Продавец пишет заявление в банк, для получения разрешения на продажу.
*Покупатель, под нотариальную расписку передает продавцу сумму, необходимую для погашения остатка долга по квартире.
*Нотариус оформляет договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца.
*Покупатель сам вносит платеж в банк, так чтобы квитанция, в которой указана сумма долга, была выписана на его имя, это и будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг.
*Продавец в банке получает документы:
- закладную,
- справку об отсутствии задолженности,
- копию доверенности на работника банка, подписавшего эти документы.
*Продавец представляет все эти документы в Росреестр, для снятия обременения.
*После того, как с квартиры снято обременение, продавец и покупатель готовят и подписывают договор купли/продажи и регистрируют его в Росреестре.
*Банк перечисляет продавцу на счет все деньги.
Через нотариальный договор гораздо быстрее, но немного дороже, чем по форме банка.
3-вариант
Например, у покупателя есть свободные деньги.
В этом варианте покупателю все равно в залоге квартира или нет. Он выбирает по принципу нравится квартира или не нравится.
*Обязательно проводим проверку на юридическую чистоты квартиры.
*Тут необходимо вместе с продавцом квартиры прийти в банк и уточнить все детали, которые предлагает банк.
*Продавец пишет заявление в банк с просьбой разрешить продажу.
*Проводится оценка недвижимости банком.
*Покупатель передает продавцу сумму задатка или аванса, равную долгу банку.
*Аванс или задаток оформляется через нотариуса.
*Продавец погашает этими деньгами свой долг перед банком и после этого продавец берет в банке 3 документа:
1. Справку о том, что кредит погашен полностью,
2. Получает закладную,
3. Доверенность (копию) на сотрудника банка, подписавшего документы.
*С этими тремя документами продавец ипотечной квартиры идет в Росреестр и там снимает обременение с квартиры.
*При наличии этих трех документов готовится договор купли/продажи, стороны подписывают его и сдают в Росреестр.
*Через несколько дней покупатель получит документы о регистрации собственности и о том, что квартира без обременения.
*Продавец получает деньги на счет.
Для покупателя это все-таки рискованный вариант. Своим клиентам я никогда не советую его, но если вы решили идти этим путем, то вы должны дать продавцу задаток, а не аванс. Объясню почему.
У продавца не будет соблазна, после того как он погасил долг перед банком вашими деньгами, отменить продажу своей квартиры.
Пытаться каким-то образом растянуть процесс продажи квартиры.
Инициировать процедуру возврата тех денег, которые вы ему передали.
Дело в том, что аванс возвращается в однократном размере, а задаток возвращается в двойном размере. Задаток в отличии от аванса является обеспечительным платежом по сделке, т.е. более безопасный вариант для покупателя.
Еще раз повторюсь, что при такой сделке самый огромный риск в том, что продавец получает возможность чужими деньгами закрыть свой долг и получить чистую квартиру без обременений. Но некоторые банки все равно предлагают такой вариант.
Скажу вам откровенно, грамотный риелтор знает, как выгодно и быстро продать такую квартиру, при этом сделка будет безопасной для всех.
Надо понимать, что продажа залоговой квартиры, ничем не отличается от продажи квартиры, которая не имеет никаких обременений, такая же реклама, показы. Чем активней позиция продавца, тем быстрее найдется нужный покупатель. Какую вы квартиру не продаете с обременением или без, вы должны понимать, что это большой труд.
Продолжение следует …
Для тех, кто задался целью самостоятельно покорить вершины данного вопроса, обязательно подготовлю еще статью полезной информации, как говорится - ожидайте в следующем выпуске.
Но, не устану всегда напоминать, не испытывайте удачу и свои нервы - обращайтесь сразу к специалистам Agentessa.ru
