Приобретение в собственность апартамента в сервисном апарт-отеле – это, безусловно, отличное вложение для сохранения средств инвестора. Но часто в своей работе я сталкиваюсь с завышенными ожиданиями от аренды апартаментов. Собственники рассчитывают на то, что объект будет приносить 15-20% годовых и неминуемо сам актив будет расти в цене. Если со второй частью предложения я еще могу согласиться, ведь качественные объекты только прибавляют в цене со временем, то со сверхприбылями – нет. Давайте рассмотрим как формируется прибыль от сдачи апартамента в управлении.
Сервисный апарт-отель - не только про доход от аренды апартаментов. Это еще и про сопутствующие услуги, которые оказывают каждому гостю. Любой гостиничный бизнес несет в себе затратную часть на его бесперебойное функционирование. Поэтому схема, когда собственнику выплачивают доход от аренды за вычетом комиссии УК, на самом деле, чуть больше, чем кажется на первый взгляд.
Разберем, например, схему расчета дохода VALO на примере котла Progressive апартамента Affordable Luxury (5 корпус). В данном случае я рассказываю о схеме работы с управляющей компанией.
Управляющая компания собирает всю сумму броней апартаментов из которой вычитается
- комиссия за бронирование со всех каналов (9,5%)
- банковская комиссия (1,5%)
- стоимость гостиничного обслуживания (12,5%)
- коммунальные платежи (примерно 200 руб./м2)
Из полученной суммы операционного дохода вычитаем 20% за краткосрок и 15% за долгосрок за услуги УК и получаем чистый доход на котёл, который распределяется между всеми собственниками пропорционально площади апартамента.