«Единственное жилье отобрать не могут» – уже миф. В этой статье поможем разобраться, действительно ли могут отобрать квартиру за неуплату кредита и как просчитать риски.
Иммунитета на единственное жилье больше нет
2021 год стал поистине революционным в области правоприменительной практики по взысканию задолженностей путем изъятия единственного жилья у должников. Закон в этой части не изменился, законодательство осталось прежним. Изменился подход судов. Разбираемся, в чем суть.
Согласно статье 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, на единственное жилье должника, если оно не является предметом ипотеки, не может быть обращено взыскание. Положения данной нормы были незыблемыми и неприкосновенными до весны прошлого года.
В апреле 2021 года Конституционный суд своим постановлением «разрешил» отбирать единственное жилье должников.
Условие — дороговизна и большая площадь. Другими словами, жилище должно быть роскошным. Взамен хором должнику в рамках социальных норм предоставляют жилище поскромнее по площади. Ввиду отсутствия четкого законодательного закрепления понятия роскоши (дорогого жилья) Конституционным судом рекомендовано основываться на социальных нормах жилой площади, действующих в конкретном регионе Российской Федерации.
Разъяснение Суда выше закона?
Законодательная и судебная практика в Российской Федерации выстроены так, что судебные решения могут противоречить законодательным актам. Существующие пробелы в законе компенсируются актами судебных органов. Фактически высшие суды «дали добро» нижестоящим судам на неприменение норм ст. 446 ГПК РФ в части единственного жилья.
Пока вышеуказанная практика применяется лишь при рассмотрении дел о банкротстве в соответствии с Законом о несостоятельности (банкротстве).
Банкротство – это установленная законом процедура, благодаря которой можно списать долги при финансовой несостоятельности должника. Но судя по всему, не за горами тот день, когда в правоприменительную практику войдет изъятие у должников единственного жилья не только по делам о банкротстве или по делам о задолженности по ипотечным кредитам, но и по другим потребительским (необеспеченным) кредитам через суды обшей юрисдикции.
Юристы и арбитражные управляющие, специализирующиеся на банкротстве физических лиц, вынуждены перестраивать стратегию по ведению дел о банкротстве граждан, так как наличие признака у жилья «единственного» больше не может являться безусловным основанием отказа во включении его в конкурсную массу.
Позже Верховный суд Российской Федерации, учитывая вышеуказанное Постановление Конституционного суда, вынес решение, в котором впервые разъяснил порядок изъятия единственного жилья должника, сформировав таким образом судебную практику.
Безусловно, в ближайшее время сложившаяся ситуация найдёт свой отклик у законодателя.
Как это будет работать?
Решение об изъятии квартиры будет принимать суд, учитывая при этом все обстоятельства. Особенно имело ли место злоупотребление со стороны должника, не приобрел ли он единственное жилье на долговые (кредитные) деньги.
Например, должник после получения кредита или займа покупает дом общей площадью 300 квадратных метров, который становится его единственным жильем. Даже если судом не установлен факт злоупотребления, то есть у должника до получения кредита уже находилось жилье в собственности, оно может быть изъято. Раньше на любое единственное жилье распространялся иммунитет. Сейчас уже нет.
Другой пример. У должника есть в собственности квартира общей площадью 150 квадратных метров. Жилье является единственным, в семье должника 4 человека. По решению суда эта квартира может быть обращена в пользу кредитора с предоставлением должнику жилья из расчета 18 квадратных метров общей площади на каждого члена семьи. Путем несложных математических вычислений получаем площадь жилья, равную 72 квадратным метрам. Именно такая квартира будет предоставлена должнику.
Отличие ипотеки от необеспеченного кредита
Поможем понять, чем отличается ипотечный кредит от необеспеченного кредита.
Ипотечный кредит — самый адаптированный под приобретение жилья кредит.
- Его оформление экономит ваше время, поскольку процесс отработан и автоматизирован.
- Как правило, имеет самую низкую процентную ставку.
- Предоставляется на более длительный срок, даже до 30 лет.
- Сумма ипотечного кредита всегда выше любого другого кредита.
Это неоспоримые плюсы ипотеки.
Основной и главный, на наш взгляд, минус — это обременение вашей квартиры ипотекой. Другими словами, приобретённая квартира находится в залоге у банка, предоставившего кредит на ее приобретение. И будет находиться в залоге у банка до того момента, пока вы полностью не погасите ипотеку. Ведь ипотека и есть залог недвижимости.
Вы становитесь собственником приобретенного жилья, но весьма условно. Что это значит? Без разрешения банка вы не имеете право отчуждать квартиру (продать, подарить и т. д.), провести перепланировку.
Если вдруг ваше финансовое положение не позволит выплачивать ипотечный кредит, банк в судебном порядке добьется изъятия квартиры.
Неважно единственное ли это жилье, соответствует ли оно социальным нормам вашего региона, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние, инвалиды или иные социально не защищенные категории граждан, квартира полежит изъятию.
При невозможности выплачивать иной, необеспеченный кредит и при условии отсутствия процедуры банкротства на единственное жилье безусловно распространяется действие норм ст. 446 ГПК РФ в части неприкосновенности единственного жилья.
Ну и не такой весомый плюс необеспеченных кредитов – они выдаются банками при нулевом балансе, то есть наличие первоначального взноса не является обязательным условием предоставления кредита.
Как не допустить изъятия жилья?
Самый верный и действенный способ – расплатиться с задолженностями по квартире.
Если есть ипотека, возьмите ипотечные каникулы, попросите родных или знакомых расплатиться по ипотеке. Постарайтесь не доводить дело суда.
Если же ипотеки нет, то возможность «отбить» жилье от изъятия в суде все же есть. Не маловажными моментами будут:
- являются ли несовершеннолетние дети собственниками долей, как изъятие квартиры и переезд (в случае предоставления меньшей квартиры в соответствии с социальными нормами) скажется на детях, их развитии и здоровье;
- приобретено ли жилье до получения кредита (займа), что исключает злоупотребление со стороны должника;
- каков размер «излишков» после реализации жилья, покрывает ли сумма долг;
- есть ли целесообразность в реализации квартиры, на сколько квадратных метров реализуемая квартира больше квартиры, подлежащей предоставлению взамен на основании социальных норм.
Стоит ли брать кредит на покупку жилья и если да, то какой?
Решать придется самим. Но риски потерять квартиру, купленную в ипотеку, всегда выше, чем риски потерять жилье, купленное с использованием необеспеченного кредита.
Теперь при процедуре банкротства также есть риск потерять неипотечную квартиру.