Повышение 28 февраля 2022 года Банком России ключевой ставки до 20% годовых практически сразу изменило ситуацию на рынке недвижимости в России. Количество выданной на нее ипотеки в марте по сравнению с предыдущим месяцем упало на треть. И в основном это были заранее одобренные кредиты.
Удар под дых
Большинство банков прекратили рассмотрение и выдачу ипотечных кредитов по прежним процентным ставкам буквально на следующий день после повышения ключевой ставки. Чуть дольше продержались некоторые системообразующие банки.
Так, ВТБ выдавал ипотеку по старым ставкам до 5 марта. Сбербанк пообещал продолжать одобрение на прежних условиях до конца месяца. Но 29 числа прекратил выдачу даже по уже одобренным кредитам, по которым не были до конца оформлены документы. Хотя клиентам давался для этого еще целый месяц.
Все это не могло не сказаться на продажах. Учитывая, что ипотечные деньги используются для покупки вторичной недвижимости как минимум в 70% случаях, рынок в апреле практически умер. Прежде всего, встали сделки по улучшению жилищных условий. Если вы не можете продать свою квартиру, то не можете и купить новую. Разорвались все цепочки альтернативных сделок.
Холостой залп
Цена на вторичную недвижимость при этом не упала, а наоборот, выросла вслед за долларовым курсом примерно у каждой четвертой квартиры. Многие из собственников вообще сняли свои хоромы с продажи, потому что не понимали, что делать дальше с деньгами.
Люди, которые пережили павловскую деноминацию, заморозку вкладов в Сбербанке и три девальвации, хорошо знают, что рубли иногда превращаются в фантики. А тут вообще валюту стало невозможно купить. Впервые за тридцать последних лет.
Поэтому те, кто копил в рублях, постарались от них как можно быстрее избавиться, чтобы сохранить сбережения. Тем самым они вызвали всплеск сделок в марте, который многие обыватели наряду с повышением цены сочли за устойчивое увеличение спроса на недвижимость.
Однако доллар неожиданно для всех вернулся на прежние позиции. И похоже, еще долго не собирается их покидать. Этот маневр окончательно сбил с толку собственников квартир, которые совершенно не понимают, что теперь делать.
Хотя самые прозорливые из них уже начали сбрасывать цены. С 18 апреля Центральный Банк разрешил покупать наличную валюту россиянам. Правда, только ту, которая поступила в кассы банков после 9 апреля. И сегодня в банках она уже имеется в наличии. А курс обмена постепенно приближается к биржевому.
Если в ближайшее время у вас получится продать свою «вторичку», то можно будет обменять полученную сумму в рублях на валюту по нормальной цене. Которая, вполне вероятно, в зависимости от ситуации может снова подрасти.
Авангард рынка
Также можно будет улучшить свои жилищные условия, а заодно и выгодно вложить средства, если купить квартиру в строящемся доме. Потому что, в отличие от вторичной недвижимости, на рынке новостроек все в порядке.
Ставки по многим государственным ипотечным программам, таким как «Семейная», «Сельская» и «Дальневосточная», остались на прежних уровнях. Размер льготной ставки на строящееся жилье хоть и поднялся, но не превысил 12% годовых. Это относительно комфортный уровень для заемщиков. Такой же, как и в среднем для вторичной недвижимости до повышения.
Кроме того, уже рассматривается предложение президента о снижении ставки по льготной ипотеке до 9%. Что делает покупку нового жилья по-прежнему гораздо более привлекательным, чем «вторички».
Учитывая, что спрос на новое жилье так и не был удовлетворен, можно предположить, что цены на новостройки продолжат рост. Несмотря на повышение ипотечной ставки и увеличение стоимости квадратного метра. По этим же причинам не упадет, как минимум, стоимость «вторички» в столицах и некоторых областных центрах с эффектом низкой базы.
Арьергард рынка
А вот вторичное жилье в регионах начнет снижаться в стоимости. До тех пор, пока спрос на новостройки не начнет опережать предложение и в достаточной степени не снизится ключевая ставка Центрального Банка. Вероятно, на это уйдет полтора-два года.
В неопределенной ситуации остаются земельные участки. Многократный рост стоимости строительных и отделочных материалов заставит многих отказаться от мечты о собственном доме до лучших времен. Скорее всего, землю будут покупать на перспективу. Поэтому сильно падать в цене она не будет. Но и ажиотажа не предвидится. Кроме курортных регионов, где стоимость растет всегда.
И цена на дома разной степени готовности останутся на прежнем уровне. С одной стороны, рост стоимости строительства должен толкать их себестоимость вверх. Но падение платежеспособного спроса окажется сильнее – платить ипотеку по новым ставкам смогут немногие.
Прежде всего, с рынка выберут недостроенные, но высокой степени готовности объекты. А затем произойдет уменьшение площади вновь возводимых домов. Как это уже было с этажностью домов. А также постоянно происходит с квартирами во все кризисные времена.
Рынок жилой недвижимости в очередной раз сожмется. Новостройкам не позволит развернуться в полный рост дефицит импортных материалов и квалифицированных кадров. А вторичной недвижимости – дороговизна заемных средств. Впрочем, нам уже не привыкать.
#недвижимость #прогноз #квартира #вторичный рынок #новостройки
Почему квартиры на вторичном рынке Москвы будут падать в цене
Укрепим трудовой рубль бетоном. Бежать ли покупать недвижимость сейчас?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости