Нарушение предварительного договора купли-продажи

В предварительном договоре (ПДКП) содержатся только намерения купить/продать, а в основном договоре купли-продажи (ОДКП) — обязательные для исполнения условия. Заключая ПДКП, покупатель не становится владельцем квартиры или дома, а продавец не получает полную оплату. Происходит «резервирование» прав.

Отмечу, что ПДКП не требует нотариального удостоверения.

Главное нарушение, которое подразумевает ПДКП – отказ или уклонение от заключения основного договора.

Уклонение – это когда сторона не подписывает ОДКП и дает понять, что на сделку выходить не готова (или не желает). Например, не отвечает на звонки, письма, придумывает разные отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается заключать ОДКП, можно обязать заключить договор через суд, дополнительно заявив требования о возмещении понесенных убытков (аренда квартиры, в которой пришлось жить пока продавец уклонялся и придумывал отговорки).

При составлении и заключении ПДКП нужно четко понимать, что такое аванс и задаток!

При отказе покупателя от сделки, аванс вернется покупателю, а задаток – останется у продавца. Но если продавец откажется от сделки, то ему придется выплатить двойную сумму задатка.

Чем больше условий будет прописано в ПДКП, тем проще будет заключить основной.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор – с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно.

Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, согласно условиям, прописанным в предварительном.

Важно: если заключено какое либо соглашение или вы внесли «бронь» по расписке , передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру не получится. Поэтому нужно обязательно отразить все существенные условия ПДКП в вашем соглашении (сумма квартиры, сроки заключения основного договора и т.п.), как бы вы его не назвали.

Рекомендую будущим покупателям заказывать выписку из ЕГРН и перед подписанием ПДКП, и перед заключением основного договора, чтобы чётко быть уверенным в отсутствии обременений на приобретаемую квартиру.