Сегодня разберем основные правила оплаты договора купли-продажи недвижимости, их особенности и ключевые моменты.
1. Отражение времени передачи денег в договоре купли-продажи
Недавно в моей практике случился интересный прецедент. Мужчина продал свою квартиру за 7 миллионов рублей, но деньги за нее не получил. Он подал на покупателя иск, который после рассмотрения суд отклонил.
Дело в том, что мужчина попался на уловку мошенников. В договоре купли-продажи был указан пункт: «Квартира оценена в 7 миллионов рублей, которые продавец получил от покупателя в полном объеме до подписания договора».
Подписывая такой договор, мужчина официально подтвердил факт получения денег до заключения сделки и остался ни с чем.
Преступное деяние можно было пресечь, если мужчина внимательно ознакомился бы с договором.
2. Для чего нужно составлять две расписки?
На рынке недвижимости существует практика занижения цен в договорах купли-продажи. Обе стороны идут на это сознательно, чтобы уберечься от высоких налогов. Например, если фактическая цена квартиры составляет 5 миллионов рублей, то в договоре указывается 1 миллион рублей. Сумма в 5 миллионов рублей закладывается в банковскую ячейку, которую продавец сможет забрать только после предъявления экземпляра договора купли-продажи, официально зарегистрированного в Росреестре.
В этом случае следует оформить две расписки: первую на 1 миллион рублей, указанный в договоре, и на 4 миллиона рублей с учетом фактической стоимости жилья. Общая сумма денежных средства составит 5 миллионов рублей. Если оформить только расписку на 1 миллион рублей, то в случае признания сделки недействительной существует риск потерять оставшиеся деньги.
Я призываю вас не игнорировать подобные риски, так как судебная статистика свидетельствует о несостоятельности 10 сделок из 100.
3. Временно прописанные жильцы и финансовые страховки
Нередки ситуации, когда продавец или члены его семьи не имеют возможности вовремя сняться с регистрации из продаваемой квартиры. Тогда в банковскую ячейку дополнительно закладывается страховая сумма, например, 300 000 рублей на 2 месяца. Если по истечению срока жильцы не выписались, то покупатель вправе забрать денежные средства и подать иск в суд.
Прежде чем приобретать недвижимость с прописанными жильцами, рекомендую ознакомиться с их историей. Дело в том, что некоторые категории граждан могут иметь пожизненное право проживать в квартире даже после продажи. К ним относятся, например, бывшие супруги хозяина жилья купленного в период брака или представители социально незащищенных групп населения.
4. Риски безналичного расчета
Существуют риски оплаты договоров купли-продажи по безналичному расчету. Им одинаково подвергаются покупатели и продавцы, в зависимости от момента перевода денег.
Если перевод денежных средств осуществляется до регистрации договора, то продавец может присвоить деньги и в одностороннем порядке отказаться от сделки. Тогда покупатель остается без квартиры и без денег.
Если стороны принимают решение о переводе денег после заключения сделки, тогда покупатель, уже вступив в законные права на квартиру, может уклониться от оплаты.
В современном мире большинство сделок проводятся путем наличного расчета. Для безопасности деньги помещают в банковские ячейки или переводятся на аккредитив.
Однако в небольших городах люди продолжают полагаться на доверие, что часто приводит к судебным разбирательствам между продавцом и покупателем.
Если вы сомневаетесь в своих возможностях, будет лучше обратиться в юридический центр для профессионального сопровождения сделки купли-продажи.