- А где будет твоя комната?
- Моя? Вот здесь. Тут самый красивый вид из окна и удобный стол. А мамина комната будет там. Мне эта квартира очень нравится!
- Здорово. Но маме и бабушке нужно все обдумать. Ты их не торопи.
- Мам, мы же эту квартиру покупаем?!
Весёлый мальчишка лет 5-6 носился по трёшке в Некрасовке. Дети - мощный инструмент в принятии решений о покупке недвижимости. Последний объект возле Красногорска я тоже продала благодаря дочке покупателя. Квартира так понравилась девочке, что она со слезами на глазах умоляла отца купить именно эту квартиру. После показа ближе к 23:00 я получила звонок: "Черт с вами, мы покупаем. Дочь рыдает уже 2 часа". По-хорошему, детей на просмотры квартир брать нельзя. Им очень сложно сдерживать эмоции.
С каждым днем эта трёшка увеличивала мою тревожность. Я знала, что без дешёвых ипотечных денег рынок вторички перейдёт в новую фазу. Но я и представить не могла, что разрыв между ценами в рекламе и реальным спросом будет достигать 2-3-4 млн рублей.
Трёшку на ул. Покровской 14 выкупили мои партнёры из инвестиционного фонда. Это была срочная продажа. Собственник не мог обслуживать свой кредит в банке БЖФ. Сумма долга составляла чуть больше 6 млн рублей.
История стандартная. При небольшом первоначальном взносе семья взяла ипотеку на 20 лет, сделали хороший ремонт. БЖФ - банк самого последнего эшелона, даже не третьего. Туда за ипотекой идут люди, которым отказали в других банках. Мутноватый банк, который в том числе любит продавать закладные по ипотечным кредитам.
Продать на открытом рынке квартиру с непогашенной ипотекой БЖФ очень сложно. За досрочное закрытие кредита банк берет комиссию 200 000 рублей. С момента погашения кредита до момента выдачи закладной может пройти 2-3 недели. Закладную могут в принципе не найти... Обычный покупатель не готов так рисковать несколькими миллионами рублей.
Торги по объекту шли 3 недели. Схема классическая - собственник пытается играть против всего рынка. Обычно люди, желающие срочно продать свою недвижимость, обзванивают с десяток объявлений. Бывает, что несколько телефонных номеров ведут в одну компанию. Игроков на рынке не много, мы плюс/минус все знакомы. Часто одна и та же квартира приходит по нескольким каналам, что позволяет иметь достаточно много информации для принятия решений.
Мой принцип - покупай медленно, продавай быстро. Партнёры не спеша корректировали ожидания собственника. На цифре 14 450 000 мы сошлись.
Квартира, если честно, замечательная. 7 минут пешком от метро, коммерческий дом, чистый подъезд с цветами, есть консьерж, дружное соседкое сообщество, 5 этаж, светлая трёшка-распашонка, окна на 3 стороны, кухня с эркером. В одной из комнат 2 окна, что позволяет сделать 4 отдельные комнаты в квартире. Идеально для большой семьи. Во дворе 2 корпуса детского сада, в 5 минутах школа.
Сделка заняла ещё 3 недели. 12 апреля мне передали ключи. Квартира была свободна. Первым делом туда заехал клининг, сделали генеральную уборку.
Пока мои коллеги делали закупки для хоумстейджинга, я вышла в рекламу с фотографиями пустой квартиры.
Наши конкуренты - трёшки в жилом состоянии в Некрасовке в домах серии П44-Т не дальше 15 минут пешком от метро. В выборку для сравнения попали 17 объектов от 16,3 до 23,6 млн рублей. Вышла в рекламу за 17,4 млн. Я была уверена, что с первого дня получу звонки. Но меня напугало не отсутствие звонков. На трех рекламных площадках у меня были единичные просмотры.
5 дней тишины и рекордно низкие просмотры для объекта эконом-класса в спальном районе Москвы. Было принято решение уйти из рекламы.
Когда были готовы качественные продающие фото, я снова вышла на рынок. Цена - 16,3 млн. Нижняя отметка нашего кластера. Дешевле только объекты без ремонта и в муниципальных домах.
Я все время смотрела на телефон, ожидая шквал звонков. Телефон снова молчал. Но просмотры резко увеличились. Забегая вперед скажу, что на неделю я получила несколько сотен просмотров, 55 подписок на объявление, 5 звонков и провела 2 показа.
Эту статью я пишу 25.04.2022. Звонков нет уже 4 дня. Самые любознательные могут найти эту квартиру на ЦИАН:
https://www.cian.ru/sale/flat/272579767
Только представьте, сотни людей смотрят в свои мониторы и смартфоны, листают объявления, подписываются, наблюдают и... и больше ничего не происходит.
Подозреваю, что стабильный поток звонков можно получить, если опуститься до 15,3 - 15,5 млн рублей. Но, увы, минимальная цена реализации для фонда - 16,1 млн рублей.
С каждым днём Ожидания и Реальность на рынке недвижимости отдаляются друг от друга. Все больше карты с ценами на порталах становятся похожи на какие-то сумасшедшие фантазии.
23,6 млн рублей за трешку в Некрасовке? Серьёзно? Напишите уже 24 млн рублей в объявлении. Попробуйте продать Некрасовку по цене Октябрьского поля.
В прошедшее воскресенье 24.04.2022 я провела 2 показа. Квартира понравилась 2 семьям. Но предложение о цене никто не сделал.
Пока решила ничего не делать и наблюдать. Тот тонкий момент, когда лучше вообще ничего не делать, чем наводить суету.