Необходимость досрочного расторжения договора может возникнуть неожиданно. В частности, мы помним, как во время карантинных ограничений многие арендаторы вынуждены были съезжать с насиженных мест, «попадая» при этом на штрафы, прописанные в договоре аренды за досрочное его расторжение. Либо не могли в необходимый срок выполнить свои обязательства перед арендодателем.
Итак, давайте разберёмся: как можно выйти из договора аренды без потерь.
У договора аренды две стороны: арендодатель и арендатор. Любая из сторон может прекратить досрочно действия договора по своей инициативе. Но только в том случае, если на это есть основания. Основания для досрочного расторжения должны быть чётко прописаны в договоре, об этом следует позаботиться ещё на этапе его подписания.
Если вы арендатор:
В первую очередь – прописываем срок действия договора. Бессрочный договор расторгнуть гораздо проще. Договор, заключённый на определённый срок – только в судебном порядке.
Далее обязательно надо обратить внимание на размер штрафа за досрочный выход, прописанный в договоре. Разумеется, арендатору надо сделать всё возможное, чтобы его снизить. Либо прописать в договоре наибольшее количество условий, которые позволят выйти из договора досрочно (это может быть изменение ситуации на рынке, ухудшение финансового положения компании).
Кроме того, договор можно расторгнуть, если арендодатель:
- не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
- не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
- передал имущество, непригодное для использования, не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
- не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
- нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Если арендодатель не выполняет свои обязательства по договору, то арендатор может в одностороннем порядке начинать процедуру расторжения, без уведомления арендодателя.
Но и этот момент (досрочного расторжения с уведомлением) тоже должен быть прописан в договоре. При этом формулировка должна быть чёткой и однозначной: «Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендодателя не менее чем за 1 месяц. При этом договор считается расторгнутым с момента доставки арендодателю такого уведомления».
Вообще, свои риски в договоре обозначайте максимально конкретно и чётко.
В том случае, если вы - арендодатель, и договор расторгается по вашей инициативе, то вы должны сначала напомнить арендатору в письменной форме об исполнении им его обязательств (п. 3 ст. 619 ГК РФ).
Уведомление о необходимости устранения нарушения должно быть составлено в письменном виде и направлено арендатору. Оно включает следующие пункты:
- Нарушение, допущенное арендатором.
- Предложение об его устранении в разумный срок. Сам срок определяется арендодателем самостоятельно. Лучше всего от 7 дней и более — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.
Сама же юридическая процедура расторжения договора аренды одинакова как для арендатора, так и для арендодателя. Вам потребуется:
- составить предложение о прекращении действия договора и направить его второй стороне;
- если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды;
- если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.
В итоге договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда. Отношения между арендатором и арендодателем возвращаются к условиям, существовавшим до заключения договора. Арендатор больше не имеет обязательств перед арендодателем по уплате арендных платежей, а арендодатель получает назад своё имущество по акту приёма-передачи.
Ещё стоит напомнить, что 2 мая 2020 года Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).
Договор может быть досрочно расторгнут, если:
- арендатор — предприниматель, имеющий статус субъекта МСП;
- арендатор и арендодатель не смогли договориться об уменьшении или отсрочке арендных платежей по договору.
- арендатор работает в отрасли, наиболее пострадавшей от короновирусной инфекции;
При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. Если арендодателю был уплачен обеспечительный платеж, то он ему не возвращается.
Расторжение договора аренды – непростая многоступенчатая процедура. Поэтому об условиях выхода из договора аренды лучше договариваться заранее, «на берегу», ещё перед его подписанием. И если вы, как арендатор, являетесь для арендодателя интересным и перспективным клиентом, то он обязательно пойдёт вам на встречу и примет часть ваших условий. Равно как и наоборот.