Правила налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимости претерпевают ежегодные изменения. Только ты привыкаешь к одним правилам, как вдруг замечаешь, что фискальные нормы уже поменялись, и нужно снова вникать.
Профессиональным участником рынка недвижимости, юристам, нотариусам и адвокатам приходится регулярно проверять правила уплаты НДФЛ. Что уж говорить об обычных гражданах, которые даже не понимают с какой стороны подступиться к Налоговому Кодексу.
В данной статье разберёмся в правилах уплаты НДФЛ, в случае продажи объекта недвижимости, сдаваемого ранее в аренду.
Случаи подобной категории относятся к специальным. Отличие заключается в том, что собственник передавал в аренду свою недвижимость, и уплачивал налог с дохода от сдачи в аренду, после чего решил продать свой объект.
Следует сразу разделить порядок уплаты НДФЛ при продаже жилья и нежилого помещения.
Принципиальная разница заключается в том, что если вы сдавали в аренду нежилое помещение, то при будущей продаже вы должны заплатить налог со всей суммы, и не важной сколько по времени находилось данное имущество у вас в собственности.
Налог будет составлять 6%, если вы оформлены как ИП, либо 13%. Однако, в некоторых случаях налоговая может начислить НДС, если деятельность по купли-продажи недвижимости будет признана предпринимательской.
Норма закона: абзац 3 п. 17.1 ст. 217 Налогового Кодекса Российской Федерации
Пример: Дело № 16-КГ18-17
Дело № 304-КГ17-7241
Если в данной ситуации вы сдавали в аренду жильё (квартиру, комнату, жилой дом), то, если оно более трёх или пяти лет в собственности соответственно, налог платить ненужно. Если сдавали в аренду нежилое помещение (апартаменты или иное помещение), а потом его продаёте, неважно сколько оно находилось в собственности, платить налог придётся.
Схожесть заключается в том, что вы не можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Т.е. при продаже недвижимости, которую вы когда-то сдавали в аренду, нельзя будет уменьшиться налоговую базу на расходы, связанные с приобретением этой недвижимости.
Норма закона: подп. 4 п. 2 ст. 220 Налогового Кодекса Российской Федерации
Пример: Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 18 июня 2019 г. № 03-04-05/44452
Если вы продали жилое (квартиру, комнату, жилой дом) или нежилое помещение (апартаменты или иное помещение), и оно в собственности у вас менее пяти или трёх лет соответственно, то вы не можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов потраченных на приобретение этой недвижимости. Т.е. налог придётся платить со всей суммы указанной в договоре купли-продажи.
Единственный плюс во всей этой истории заключается в том, что налоговую ставку можно сделать в размере 6%. Главное, чтобы вы были оформлены как индивидуальный предприниматель и в ОКВЭД было указано "продажа собственного недвижимого имущества".