🏗 Что будет с ценами на недвижимость

На ценообразование в недвижимости влияет немало факторов. Есть один главный, остальные — косвенные, которые влияют несущественно. Или существенно, но краткосрочно — как, например, взлёты курсов валют. 

❗️Самый главный фактор — спрос. Чтобы был спрос, у людей должны быть средства на покупку недвижимости. 

📉 С 2014 года и до сегодняшнего дня идёт непрерывное снижение реальных доходов и объёма средств, которыми располагают граждане. Это объективно так, что бы там ни писали СМИ и ни говорили чиновники. Единственный инструмент, поддерживающий спрос на недвижимость, — кредиты. 

В 2021 году доля ипотеки при покупке жилья в Санкт-Петербурге и пригородах составила 77%, в отдельные месяцы достигая 90%. То же самое наблюдаю и я: около 80% квартир мои клиенты за последние 2 года покупали в кредит. Почему? Потому что ставки были низкие. До конца 2017 года, когда ипотеку выдавали под 13-14%, спрос был существенно ниже. Даже в условиях снижения цен с 2014 по 2017 год в ипотеку всё равно приобретали 50-60% квартир. 

В экономике у нас, очевидно, расцвета пока не ожидается. Следовательно, роста благосостояния тоже не ждём. Значит, как и прежде, ключевой фактор, который будет определять уровень цен на рынке, — ставка по кредиту. 

Мой прогноз таков: скорее всего, мы закрепим сюрреалистичную тенденцию, которую мы наблюдали уже к концу прошлого года, когда готовое жильё стало дешевле строящегося. Объясню, почему я так думаю. 

🧱Строительная отрасль занимает существенный процент нашего ВВП. Значимые отрасли государство будет поддерживать. Скорее всего, ставки по ипотеке на новостройки будут существенно ниже ставок на вторичное жильё, чтобы поддержать необходимый объём спроса. При ставках на вторичном рынке от 12% и выше цены на вторичку будут падать. Чем выше будет ставка, тем сильнее будет падение. 

Первичный рынок может зафиксировать цены и даже подрасти. При условии, что сохранятся ставки не более 6-7%, а по программе господдержки повысят лимит по сумме кредита. Если лимит останется на уровне 3 млн рублей или по господдержке ставки будут повышены, новостройка расти точно не будет. 

Какие прогнозы и ожидания у вас? Поделитесь в комментариях 💬