- Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст. 672 ГК РФ ).
Настоящая норма носит общий характер для любой разновидности договора найма.
- Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения ( п. 2. ст. 672 ГК).
В найме жилья действует тот же принцип, что вообще в имущественном найме ( аренде ): текущий ремонт нанятого помещения – за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и его ячейки – помещения – за наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором найма жилого помещения.
- Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (п.3 ст. 681 ГК ).
Данный пункт устанавливает одно условие переоборудования наймодателем дома в целом – согласие нанимателя, если в результате переоборудования существенно изменятся условия его пользования занимаемым жилым помещением. Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не принимается во внимание, если они не являются сонанимателями. Подробнее здесь: https://zen.yandex.ru/media/id/6226459c2876432b5a76f1db/dogovor-naima-jilogo-pomesceniia--novyi-vzgliad-na-starye-vesci-62598c2ca7b8fe7098211c51
Изменения, намеченные в проекте капитального ремонта дома с переоборудованием, или реконструкция ( надстройка, пристройка к дому и т.п.) не должны снижать уровень пригодности жилого помещения к постоянному проживанию. Настоящая статья в отличие от ЖК не содержит общего требования к переоборудованию, его цель – повышение благоустройства жилого помещения, что позволяет наймодателю решать задачи переоборудования, не руководствуясь целью повышения уровня благоустройства жилого помещения. Во всех случаях вопросы согласования с нанимателями дома проекта будущего переоборудования должны решаться заблаговременно, на стадии подготовки проекта к утверждению в установленном порядке.
Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
- С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей ( ст. 679 ГК РФ).
На вселение по договору коммерческого найма полагается согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих и нанимателя. В отличие от регулирования договора социального найма статья 679 ГК вводит новую зависимость – согласие наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей не требуется.