🟢 Решения необходимо принимать на основе информации.

🟢 Решения необходимо принимать на основе информации.

💼 Ещё раз кейс: в январе 2022 была приобретена квартира в новостройке Х с целью получения спекулятивной доходности на старте продаж. В настоящее время стройка не двигается, застройщик уверяет, что «всё будет хорошо», одновременно ходят слухи об «оптимизации» качества проекта и об отказе от отделки.

🔍В рамках данного примера нас должно интересовать:

📊 Финансовое состояние застройщика, да и в целом его дела (качество корп.управления, выполнение обязательств перед подрядчиками и т.д.)

🏗️ Данные по проекту и проектной компании

🏦 Положение банка, предоставившего проектное финансирование застройщику.

🚩Для начала всех застройщиков необходимо разделить на две неравные группы:

📈 «Публичные», то есть котирующиеся на биржах или выпустившие облигации (ПИК, ЛСР, Пионер, Сетл Групп и т.д.). Выкладывают свою финансовую отчётность, а также аудиторское заключение по этой отчётности. Дополнительный и наиболее интересный документ это пояснительная записка к отчётности.

🔍 Я не являюсь сторонником методики прямого анализа финансовой информации, когда на основании отчётности высчитывают коэффициенты и оценивают по ним компанию. По формальным признакам это ок, а вообще к таким методикам у меня куча вопросов.

🔀 Не завышена или занижена ли стоимость активов, как отражена дебиторская задолженность, как отражены финансовые риски по текущим судебным процессам компании и т.д. Моё личное убеждение основано на том, что публичная отчётность компании часто имеет такое же отношение к реальности как фильм «Звездные войны».

📚Тем не менее массивы информации, выпускаемые публичными застройщиками, могут многое рассказать о них и их реальной жизни. Никто не напишет в отчётности всю правду-матку, но это лучше, чем ничего.

📦 Непубличные (Капитал Групп, Основа, ФСК, МР Групп и т.д.). По ним доступны данные только из базы ФНС по отдельным юр.лицам или по холдинговой компании. Что-либо понять и сделать какой-либо обоснованный вывод на основании бухгалтерской отчетности не представляется возможным.

Аудиторское заключение недоступно. В общем, что в чёрном ящике непонятно, как их оценивать тоже неясно.

✍🏻 Продолжение следует...