Сегодня РФ переживает экстренную структурную перестройку экономики. Многие россияне задумываются о том, куда переложить свои средства. Фундаментальный интерес в кризисное время традиционно вызывает рынок недвижимости.
У большинства возникает серьезное беспокойство, как переживет рынок девелопмента эти события. Разберем перспективу инвестиций в недвижимость на примере кризисов предыдущих лет.
Дефолт 1998: первое столкновение с кризисом
В девяностых годах рынок недвижимости находился в зачаточном состоянии. Девелоперский бизнес только начинал формироваться, в основном все сделки происходили со вторичными объектами.
В 1998 году крупный государственный долг, макроэкономические ошибки правительства и низкие международные цены на энергоносители привели страну к дефолту. Это обусловило падение рубля, рост инфляции, повышение уровня безработицы.
На этом фоне произошло сокращение активности и на рынке недвижимости. Количество сделок купли-продажи уменьшалось, что послужило причиной снижения стоимости на квартиры на 30% по индексу IRN.RU. К тому моменту доверие россиян к рублю ослабло, и они предпочитали пользоваться долларами. Но цены на жилье росли так слабо, что не позволяли перекрывать комиссии по валютным операциям.
Постепенно ситуация стабилизировалась. Государство развивало промышленность, обеспечивая новые производственные ниши и рабочие места населению. В нулевых рынок жилья начинал приобретать свои черты: на нем стали появляться заметные игроки и новые предложения в сфере первички.
Структурный кризис 2008
Укрепление банковской сферы сделало доступными кредитные программы, это увеличило спрос на жилье. Сектор начал масштабироваться. К тому моменту в США начался серьезный спад на ипотечном рынке. Лопнувший пузырь кредитов фактически стал триггером к замедлению международной торговли.
В России мировой кризис встретили существенной закредитованностью крупных бизнес структур. Возникли проблемы с получением новых займов и обслуживанием текущих. Покупательная способность населения снижалась, и рынок недвижимости снова столкнулся со стагнацией.
В среде девелоперов происходит ряд крупных банкротств: МИАН, MIRAX, «Донстрой», «Система-Галс». Многие строительные объекты оказались заморожены.
По данным РБК-Недвижимость снижение цен в тот период составило 30-35% в долларовом эквиваленте и 10-15% в рублевом. Неопределенность сохранялась до 2010 года, в 2011 уже наблюдается восстановление объемов совершаемых транзакций и рост темпов строительства.
Системный кризис 2014
Сократились источники дешевых заемных ресурсов, курс рубля резко упал, покупательная способность населения снова ухудшилась. Это негативно отразилось на всем рынке.
На непредсказуемость экономического прогнозирования наложилась еще одна проблема – недвижимость перестала восприниматься как высокодоходный инструмент. Если раньше определенная часть россиян рассматривала объекты жилья как инвестиционный актив, то к середине десятых годов многие увидели, что недвижимость сложно продать с ожидаемым уровнем прибыли.
Покупать квартиры люди стали только для решения жилищного вопроса. Этому способствовало относительно доступное ипотечное кредитование: некоторая часть населения решила реализовать свои планы, пока есть возможность. Ипотека стала одним из драйверов на сбавлявшем обороты рынке.
Вывод
В целом, недвижимость является надежным инструментом сохранения средств, так как у ее покупателя как минимум останутся квадратные метры. Однако и обладает рядом недостатков:
- Издержки на текущее содержание.
- Издержки на непредвиденные случаи. Например, ремонт по вине собственника, арендатора, соседа.
- Низкая доходности. Если инвестор покупает квартиру с целью заработать денег, сопутствующие расходы часто не меньше прибыли.
Инвестиции в девелоперов в кризис могут быть связаны с высокими рисками. Поэтому в условиях сильной неопределенности рынка стоит обратиться за помощью к профессиональным финансовым консультантам.