Есть ли риски при покупке квартиры, купленной на материнский капитал?

2 мая 20222 мая 2022

3 мин

Дорогие друзья, хотим поделиться с Вами нашим опытом, полученном при продаже объектов недвижимости, приобретенных до этого на материнский капитал. В нашей практике несколько раз были случаи, когда собственники, приобретя объект в ипотеку и подписав нотариальное обязательство о наделении детей долями после выплаты кредита банку, забывали об этом. И это выяснялось непосредственно при заключении предварительного договора купли-продажи. На что мы обращаем внимание? 1. Паспорт собственника и его супруги ( а ). Страница дети. Учитывая то, что указание детей в паспорте - это добровольное действие, мы также задаем вопросы о наличии детей, их количестве и возрасте. Из опыта, прямые вопросы помогают отследить реакцию собственника объекта. 2. Покупка за наличные. В случае, если наш продавец покупал свой объект за наличные, то по требованию Пенсионного фонда, в договоре обязательно должно быть отражено, что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала. И детям в обяз

Дорогие друзья, хотим поделиться с Вами нашим опытом, полученном при продаже объектов недвижимости, приобретенных до этого на материнский капитал.

В нашей практике несколько раз были случаи, когда собственники, приобретя объект в ипотеку и подписав нотариальное обязательство о наделении детей долями после выплаты кредита банку, забывали об этом.

И это выяснялось непосредственно при заключении предварительного договора купли-продажи. На что мы обращаем внимание?

1. Паспорт собственника и его супруги ( а ). Страница дети. Учитывая то, что указание детей в паспорте - это добровольное действие, мы также задаем вопросы о наличии детей, их количестве и возрасте. Из опыта, прямые вопросы помогают отследить реакцию собственника объекта.

2. Покупка за наличные. В случае, если наш продавец покупал свой объект за наличные, то по требованию Пенсионного фонда, в договоре обязательно должно быть отражено, что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала. И детям в обязательном порядке выделяются доли в приобретаемом объекте.

3. Покупка с ипотекой. Вот здесь есть нюансы. Если материнский капитал используется как первоначальный взнос, то информация о нем в договоре купли-продажи отсутствует. Так как Пенсионный фонд направляет средства на кредитный счет покупателя в банк для частичного погашения кредита.

4. Подтвердить информацию, что материнский капитал не использовался. Вменяем обязанность продавцу ( в случае наличия у него возможности по закону иметь материнский сертификат ) предоставить справку из Пенсионного фонда, что материнский капитал не использовался.

5. Материнский капитал использовался. В этом случае просим собственника объекта недвижимости предоставить документы, показывающие на что был использован мат. капитал. Исключая, что он привлекался для покупки этого объекта недвижимости.

По итогам проведенной проверки, юрист, ведущий сделку, выдает покупателю Правовую экспертизу по объекту недвижимости, в которой отражает всю правовую историю объекта, количество владельцев, начиная с первого, раскрытие вопроса с материнским капиталом и проверку продавца на действительность паспорта, банкротства и аресты по судебным приставам и еще ряд позиций.

Цель правовой экспертизы - исключить правовые риски при приобретении объекта недвижимости.

Какие действия перед покупкой, в случае если детям доли не выделены?

Собственник заключает нотариальный договор купли-продажи, наделяя детей долями.
Регистрирует их право собственности ( 2-3 дня с помощью электронной регистрации ).
Выбирает объект недвижимости, в котором выделит доли детям после продажи квартиры.
Обращается в органы опеки и попечительства по месту регистрации детей ( 1 месяц для получения разрешения на сделку ). Цель - получение постановления, разрешающего продажу квартиры с альтернативной покупкой на детей.
Нюанс в постановлении. Особенности исполнения 2 вариантов. В случае, если инспектор указывает: "разрешить продажу при условии одновременной покупки", то сделки нужно совершать единомоментно. В случае, если: "разрешить продажу при дальнейшей покупке. Срок исполнения - 3 месяца", то единовременные сделки необязательны.
Важно. Мы рекомендуем проводить сделку продажи и сделку покупки единовременно. Чтобы исключить риски, связанные с купят, не купят. Сделка по продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками обязательно совершается нотариально.

Используя все знания правильно, Вы совершите законную сделку и исключите какие-либо риски, связанные с изъятием квартиры. Хоть это и потребует Вашей вовлеченности в процесс. И хорошее настроение после покупки гарантировано!