Сделки с долями - когда нужен нотариус?

Здравствуйте! Вопрос очень актуальный, буквально не дающий покоя многим гражданам, - это вопрос о том, какие сделки с долями в праве на недвижимое имущество должны удостоверяться нотариально, а для каких достаточна простая письменная форма (распечатали договор и сразу отнесли в Росреестр/МФЦ). Путаются в этом вопросе не только простые граждане, но зачастую и юристы.

Основной законодательный источник по данному вопросу - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, статья 42, часть 1.1. Там сказано довольно-таки четко и однозначно: сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

"Сделки по отчуждению" - это любые сделки, условия которых предусматривают переход права на долю от одного лица к другому. Договоры купли-продажи, мены, дарения - всё это сделки по отчуждению. И если продается/обменивается/дарится доля в праве общей долевой собственности - нотариуса вам, по общему правилу, не миновать.

Ипотека - это разновидность залога, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. И стало быть, если вы заключаете договор залога в отношении доли в праве собственности, вам тоже, по общему правилу, надо обращаться за удостоверением этого договора к нотариусу. Договор ипотеки в законе упомянут особо, поскольку это всё-таки не сделка по отчуждению (право собственности на предмет залога остается за прежним собственником).

Я не зря так настойчиво говорю "по общему правилу", потому что исключения из этого правила, таки да, тоже есть. Они перечислены там же, в ч.1.1 ст.42 Закона. Самое основное - это отчуждение (или ипотека) объекта недвижимости всеми сособственниками по одному договору. Представим себе дом/квартиру/земельный участок, который находится в общей собственности двух, трех или десяти лиц. Если все они в едином порыве захотят продать свое имущество другому лицу, то нотариус им будет не нужен.

Не нужно нотариальное удостоверение для договоров об отчуждении долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Почему это важно иметь в виду? - потому что кое-где у нас порой чересчур широко этот вопрос трактуют. Так широко, как будто сделки с долями в праве на любые земельные участки не требуют нотариального удостоверения. А вот и нет! Только такие, которые касаются земель сельскохозяйственного назначения, и притом те, оборот которых регулируется специальным законом об обороте земель сельхозназначения. Это в основном земли бывших колхозов и совхозов, огромные по площади и количеству сособственников.

Что еще упомянем, где еще не нужен нотариус? При заключении договоров ипотеки долей в праве общей собственности, заключаемых с кредитными организациями. Собственно, в основном именно с ними (с кредитными организациями) договоры ипотеки и заключаются. Так вот, такие договоры тоже не требуют нотариального удостоверения.

В ч.1.1 ст.42 Закона упомянуты еще несколько частных случаев, не столь распространенных на практике, когда нотариус не нужен. Не думаю, что есть смысл специально останавливаться на этих частных случаях.

А вот всё остальное - требует нотариального удостоверения! В том числе и те случаи, когда нас так и подмывает с недоумением в голосе спросить "ну как же так?!" Дарение долей или мена между близкими родственниками (родителями и детьми, братом и сестрой и т.п.) - нуждается в нотариальном удостоверении. Простой письменной формы договора дарения/мены здесь недостаточно, и никакие близкие родственные отношения между сторонами договора закон во внимание не принимает.

Так что имейте это в виду, будьте здоровы и не попадайте в щекотливые ситуации.

#сделки с недвижимостью #общая собственность #сделки с долями #нотариат #консультация адвоката