Еще кое-что о сделках с долями (отчуждение доли от целого).

Здравствуйте! Дополняя предыдущую публикацию о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество, упомяну еще вот о какой их разновидности.

Бывает так, что недвижимое имущество принадлежит одному лицу, но это лицо по каким-либо причинам желает продать/подарить долю в праве на это имущество другому (а другую долю, соответственно, оставить за собой). Так бывает, например, в том случае, когда один из супругов дарит другому долю в праве на свое добрачное имущество или приобретенное хотя и в период брака, но в дар или в порядке наследования (короче говоря - на свое индивидуальное имущество, не совместно нажитое).

Иногда возникает вопрос, а возможны ли такие сделки в принципе. Возможны. Законом такие сделки не запрещены, а у нас, как-никак, в гражданско-правовой сфере разрешено всё, что не запрещено (а не только то, о чем прямо написано в законе). В статье 209 Гражданского Кодекса РФ (пункт 2) так и говорится: "Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц".

Правомерность подобного рода сделок подтверждена и судебной практикой (как Верховным Судом РФ, так и судами субъектов РФ). Не очень часто, но упоминаются такие сделки и в публикациях на сайтах Росреестра и подведомственной ему Федеральной кадастровой палаты (причем упоминаются как нечто нормальное - может быть, и без излишнего восторга, но уж точно без осуждения или отвращения).

Поэтому не грех и нам с вами обсудить вопрос о том, нужен ли нотариус для таких сделок. На первый взгляд - нужен. Речь ведь идет об отчуждении доли в праве (а не объекта недвижимости целиком); стало быть, как тут без нотариуса?

Но тут, разумеется, не всё так просто (иначе я не решился бы занимать ваше время своими рассуждениями). Вновь обращаемся к тому законодательному источнику, который упоминался в предыдущей публикации - Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, статья 42, часть 1.1. Итак: сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Не просто долей в праве, а долей в праве общей собственности!

А общая собственность, как следует из статьи 244 ГК РФ (пункт 1), имеется тогда, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц. Если имущество находится в собственности одного лица, то это не общая собственность. Можно называть ее как угодно (индивидуальная, личная, персональная - общепринятого обозначения в законе нет), но не "общая".

Стало быть, доля, отчуждаемая таким единоличным собственником другому лицу, - это не доля в праве общей собственности. Она (доля) таковой станет потом, после государственной регистрации этой доли за тем лицом, которому эта доля продается/дарится. После такой регистрации у имущества действительно будет два собственника, и оно действительно будет принадлежать этим собственникам на праве общей собственности (как и указано в статье 244 ГК РФ). Но до этого момента речь о доле в праве общей собственности идти не может.

А значит, коль скоро в данном случае не происходит отчуждения доли в праве общей собственности, не нужно и нотариальное удостоверение сделки по отчуждению доли.

Будьте здоровы, ждите новых публикаций!

#сделки с недвижимостью #нотариат #гражданское право #консультация адвоката