Обобщений делать не хочу (может, самую малость), но приведу один пример и немножко порассуждаю на тему.
15 апреля один из крупнейших застройщиков Питера - группа ЦДС (12-й по величине по объёмам строящегося жилья в России), объявил о скидках на своих объектах до 29% включительно (у меня вылезла реклама, я зашёл на сайт и посмотрел). Действительно, в 10 разных ЖК размер скидок в диапазоне от 12 до 50 тыс.руб.м2. Это при том, что застройщик ведёт строительство только 8 ЖК. То есть девелопер предлагает временное снижение цен на квартиры, в том числе, и в построенных ранее домах. Акция продлится до 30 апреля.
Почему меня заинтересовала эта информация (не застройщик, а именно эта информация)? Ну во-первых, конечно, из-за размера этих самых скидок. Они большие. Во-вторых, из-за их масштаба. Ну, то есть, они на всё, что только строит эта компания и недавно построила. Абсолютно на всё. Не зная подноготной, трудно понять, что происходит. Но я попробую немного пофантазировать – самую малость, и очень коротко. Надеюсь, никто возражать не будет (а хоть бы кто и стал, я толстокожий, к тапкам, которые летят в меня, отношусь спокойно).
Теперь по делу.
Я зашёл на кастрированный ЕИСЖС, и посмотрел тот минимум информации, что есть по застройщику. Меня заинтересовал один показатель «Плановые сроки ввода в эксплуатацию жилья», он же изрядно удивил.
Застройщик планирует сдать в этом году только 145 тыс. м2, а в последующие 2 года - 720 тыс. м2 жилья. Если не поняли - поясню.
В этом году ЦДС сдаст в эксплуатацию, и, соответственно, раскроет эскроу счета и получит деньги за 145 тыс.м2, а построить на них нужно будет метраж чуть ли не в 5 раз больший.
Раньше, такое соотношение не было проблемой. Для чего нужен кредит? Именно для этого. Бери деньги взаймы, и строй, сколько освоишь. Но «сейчас» совсем не то, что «раньше». Любые финмодели проектного финансирования стали разом не актуальными. Продажи падают – банки готовы финансировать стройки, только если у застройщика своих средств не меньше 30% от сметной стоимости (раньше они требовали не больше 10%), иначе, в кредитах отказывают, при этом сами займы сегодня начинаются от 15%, то есть разорительные.
ЦДС, у которого так много объектов приходится на последующие годы, и так мало сдаётся в этом, очень сильна зависимость от заёмных средств (а на что он ещё может строить).
В текущих обстоятельствах ему просто необходимы максимальные продажи, чтобы:
а). собрать 30% собственных средств для получения кредитов на стройку;
б). хорошим покрытием на эскроу счетах обеспечить меньший процент по проектному финансированию.
Если говорить про пункт «а», разве можно по-иному толковать крупные скидки на построенные дома, о которых объявил застройщик. Ну казалось бы, дома построены, затраты понесены, обязательств перед дольщиками выполнены – продавай подороже, а по времени, сколько душе угодно. Но нет, значительное снижение цен на сданное в эксплуатацию жильё свидетельствует, застройщику нужны деньги, причём позарез.
Если говорить про скидки в строящихся домах, то они объясняются необходимостью решить всё, что связано с пунктом «б».
Почему же они столь значительные?
И вот здесь я связываю информацию о ЦДС с другой, появившейся на сайте ЕРЗ (Единого ресурса застройщиков) 16 апреля.
Там сообщается об исследовании, проведённом Авито Недвижимость, цитируются выдержки из него. Среди прочего, в нём есть и такой пункт (цитата):
«В то же время интерес россиян к покупке жилья в новостройках снизился на 15% за квартал и на 17% - за год. Например, в Москве интерес упал на 9% в годовом выражении, в Санкт-Петербурге - на 41%».
Речь идёт о первом квартале этого года. Иначе говоря, питерские застройщики, судя по всему, столкнулись с сильнейшим падением интереса к покупкам жилья в новостройках. Как можно при таком падении расшевелить спрос (а расшевелить его надо – см. п.п. «а» и «б»). Только сильнейшими же скидками.
Вот, собственно, и всё, что я хотел сказать. Я не знаю, разовая ли акция у питерского застройщика, или нет. Никаких прогнозов давать сегодня невозможно, но такое поведение девелопера, когда строить нужно много, а строить не на что, вполне рыночное, разумное. И никакие мантры о том, что снизить цены невозможно, потому что дорогие стройматериалы, дорогие кредиты и прочая бла-бла-бла, не помешали ему сделать то, что он сделал.
Посмотрим, последуют ли за ЦДС другие застройщики.
Кстати, вот именно так я и понимаю кризис.
Потому что кризис – это бесконечные скидки.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ОКТОБЕРФЕСТ
живопись, масло, 60x100 см, 2005
Николай Зайцев
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩