- Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством ( п.1 ст. 673 ГК РФ ).
Употребляемое в настоящей норме, равно как и в других нормах законодательства, понятие « жилое помещение » - обобщенное, объединяющее ряд однопорядковых понятий: « квартира », « жилой дом », понимаемый в этом пункте исключительно как одноквартирный, и, соответственно, их части – и комнаты, и квартиры. В тех случаях, когда под понятием « жилой дом » понимается многоквартирный жилой дом, на это специально указывается в п. 2 ст. 673 ГК РФ. Ключевое слово « жилое помещение » лишь условно включает понятие « многоквартирный дом».
Жилой дом – разновидность здания, особенности которого вытекает из присущего ему качества недвижимости. Жилое помещение – замкнутая ячейка жилого дома, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом, и к тому же оно имеет свои особенности которые должны найти своё отражение в предмете договора коммерческого найма жилья. Эта же норма может быть применима и в договоре социального найма жилого помещения.
Гражданский Кодекс восстанавливает высокие социального требования к жилому помещению в отличие от требований, установленных Законом о жилищной политике, снизившим эти требования ( против Жилищного Кодекса ). Прежде всего оно должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем.
Гражданский Кодекс не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищном законодательством. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда.
- Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса ( п.2. ст. 290 ГК РФ).
Все проживающие в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться имуществом дома ( независимо от его форм собственности ), к которому относятся общие помещения дома ( лестничная клетка, общее домовое оборудование за пределами квартиры – газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления, и другим имуществом, названным в статье https://zen.yandex.ru/media/id/6226459c2876432b5a76f1db/obscee-imuscestvo-sobstvennikov-kvartir-v-mnogokvartirnom-dome-6241cfb83beafa65f0c38233