Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех его разновидностей – оплата, наниматель и объект договора. Стороны договора – наймодатель и наниматель. Договор возмездный. Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит в регулирование гл. 36 ГК « Безвозмездное пользование ».
В отличие от аренды нежилых помещений в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин, хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, но этот признак следует из требований п. 2 ст. 671 («юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан »). При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве https://zen.yandex.ru/media/id/6226459c2876432b5a76f1db/naem-jilogo-pomesceniia-domohoziaistva-ne-otvergai-vozmojnost-nauchitsia-novomu-6258273fadd1407d8ae032b0 , проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом домохозяйстве на условиях, указанных в ст. 672, 677 ГК. Это множество лиц определено – в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем ( ст. 672 ), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем. В социальном найме названные лица – сонаниматели, в коммерческом найме – или сонаниматели ( если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем ), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.
От аренды договор найма жилого помещения отличается также объектом – жилым помещением, которое удовлетворяет требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих и на котором сторона остановила свой выбор. Жилое помещение здесь – обобщенное понятие. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность – нежилое помещение – прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.
Юридические лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть представлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды или договора безвозмездного пользования. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику по договору найма.
Вместе с тем имеют место факты, когда юридические лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного жилого помещения не договор его найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя.