Новая вторичка – это готовая и сданная недавно квартира, у которой есть собственники. Такое жилье прошло гос. комиссию, в нем уже живут люди.
При покупке квартиры на вторичном рынке всегда есть желание выбрать дом поновее, где меньше юридических рисков и выше качество жилья. В идеале это должна быть новостройка, но уже с правом собственности. В таком случае хорошим вариантом будет новая вторичка. Вам не нужно ждать пока построится квартира, т.к. дом уже готов и можно сразу же закрыть основную потребность.
Некоторые агенты по недвижимости даже относят такой формат жилья к отдельному сегменту: это уже не первичка, но и вторичкой является формально - только за счет оформленного права собственности. Если в новостройке мы покупаем квартиру у застройщика, то в новой вторичке мы приобретаем жилую площадь у физического лица – по переуступке или по договору купли-продажи, и процентная ставка по ипотеке здесь будет как на готовое жилье.
Такие квартиры бывают: с отделкой, с предчистовой отделкой, без отделки. Для кого это будет плюсом, а для кого-то минусом, но главное, что у вас всегда есть выбор.
Плюсы:
- Качество. Новый дом - это новые коммуникации и инженерия, современные отделочные материалы, свежие фасады и лифты, запрет на мусоропроводы, отсутствие крыс и тараканов. Также в новых дома более комфортные и удобные планировки. В новой вторичке квартиры семейного формата и формата европланировок, (объединение кухни и гостиной) имеют большие площади.
- Отсутствие темного прошлого. Вам надо будет проверить максимум одного-двух собственников, которые владели квартирой, т.к. новая вторичка - это квартиры, которые построились и сдались в последние 5-7 лет, отвечающие всем стандартам нового качественного жилья. Вам не придется переживать, что кто-то из владельцев не выписался из квартиры перед продажей или, что остались какие-то долги за капитальный ремонт. В новой вторичке капитальный ремонт начисляет только через 3-5 лет, в зависимости от типа дома.
- Однородная социальная среда. Здесь нет людей, которым квартира досталась по приватизации или в наследство, и которые этой жилой площадью могут распоряжаться недобросовестно. Если квартира находится в комфортном жилом комплексе, то все будут примерно одинакового с вами достатка, так как застройщик предусматривает единое ценообразование.
- Более простое получение ипотеки. При покупке квартиры в старом фонде банку нужно акцентировать внимание на типе перекрытий, заказать отчет оценочной компании, соответственно есть риски, что банк не выдаст кредит под подобный объект. В новой вторичке таких проблем нет.
- Отсутствие риска недостроя. Дом уже готов, и вам не придется дополнительно ждать какое-то количество времени и переживать.
- Места общего пользования соответствуют всем стандартам новостроек. Новая вторичка имеет закрытую придомовую территорию и довольно просторные входные группы. Конечно, таким могут похвастаться не все застройщики, но выбор есть, а это намного лучше старого фонда.
- Ценообразование. В зависимости от локации потенциальному покупателю иногда будет целесообразнее доплатить 10-15%, но при этом получить комфортное современное жилье, которое будет соответствовать всем его потребностям.
Минусы:
- Низкий процент заселенности в новых домах. Есть вероятность, что вам придется на протяжении двух - трех лет слышать звуки ремонта, потому что далеко не все сразу заселяются в квартиру.
- Плюс однородной социальной среды может быть нивелирован. Существует определенное количество инвесторов, которые покупали квартиры на стадии строительства дома и приобретенную жилую площадь они будут либо продавать, либо сдавать. Все это может сказаться на сроке заселения людей в новый дом и на однородности социальной среды. Очень важно выбирать хороший качественный проект и ЖК, чтобы таких ситуаций было как можно меньше.
- Дефицит новой вторички. Объем предложений невелик, так как большинство квартир приобретаются для собственного проживания. Рост подобного рода квартир прогнозировать в ближайшее время нельзя, поскольку ситуация на рынке сейчас сложная, и застройщики не собираются выводить новые проекты.
- Риск при приобретении недвижимости. Квартира находится в собственности менее 3-5 лет, а это чревато тем, что владелец может сделать занижение в договоре купли-продажи до той суммы, по которой он ее покупал в договоре долевого участия, чтобы не платить налог с продажи, так как не прошел минимальный срок владения собственностью. Также, как правило, большинство квартир продаются либо от инвесторов, либо от тех людей, которые по тем или иным причинам решили их продать. Такой объект может быть обременен либо рассрочкой от застройщика, либо ипотекой в силу закона. Это накладывает определенные нюансы и сложности в приобретении новой вторички.
Кому подойдет новая вторичка?
Назвать доступным такой тип квартир нельзя из-за ограниченного количества предложений и высоких цен. Спрос есть и есть покупатели, которые готовы платить за комфорт достаточную сумму денег. Они не желают рисковать, ждать и переплачивать за аренду, покупая новостройку, но стремятся жить в современном доме с комфортом.
Эту статью подготовил наш специалист по недвижимости — Кондратьев Алексей