Представьте ситуацию – вы купили квартиру на вторичном рынке, полностью ее обустроили, живете в ней с удовольствием. Но через год после покупки вам приходит повестка в суд. Оказывается, ее бывший собственник был признан банкротом. Суд начал реализацию его имущества, среди которого оказалась теперь уже ваша квартира. В итоге договор купли-продажи признается недействительным, вас выселяют из квартиры и реализуют ее на торгах.
Давайте разберемся, какие действия нужно предпринять при покупке квартиры, чтобы не стать заложником такой ситуации.
Когда сделку могут оспорить?
Конечно, достоверно узнать, обанкротится ли собственник квартиры через какое-то время после ее продажи, невозможно. Именно поэтому любая сделка на вторичном рынке является отчасти рискованной.
Рассмотрим наиболее распространенные основания признания сделки недействительной:
1. Чаще всего сделки признаются недействительными в связи с неравноценным встречным исполнением. Для аннулирования сделки по этому основанию важно соблюдение двух условий: дата заключения договора (если сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о банкротстве продавца) и сам факт неравноценности. Неравноценность определяется тем, насколько цена в договоре купли-продажи ниже рыночной цены. При существенном занижении цены есть большой риск того, что сделка будет оспорена. Если обратиться к судебной практике (позиция ВС по делу № А40-49715/2016) существенным занижением цены признается занижение на 40% от рыночной стоимости.
2. Еще одно основание – совершение сделки в целях причинения имущественного вреда правам кредиторов. Такая сделка должна быть совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, а покупатель при этом знал или должен был знать о цели продавца. По этому основанию сделку аннулируют, если покупатель на самом деле не платил за квартиру, форма расчетов была нестандартной, а также если должник подарил свое имущество.
Какие действия предпринять при покупке квартиры, чтобы сделка не была оспорена в будущем?
1. Обращайте внимание на цену квартиры. Как упоминалось выше, сделка купли-продаже по цене, существенно ниже рыночной, очень подозрительна и может быть оспорена в случае банкротства предыдущего собственника. Также не стоит соглашаться на занижение цены в договоре.
2. Проверьте продавца: его документы (паспорт, СНИЛС), судебные базы (стоит узнать, не участвовал ли продавец в судебных разбирательствах в качестве ответчика), состояние его здоровья (справки из ПНД и НД), а также наличие у него исполнительных производств.
3. Обязательно проверьте документы на квартиру. Стоит запросить у собственника выписку из ЕГРН и расширенную выписку из домовой книги. Обратите внимание на частоту смены собственников – если продавец приобрел квартиру недавно, или за последние годы собственники часто менялись, это может стать тревожным звоночком.
4. Выясните, по каким обстоятельствам собственник продает квартиру. Часто в объявлении можно увидеть приписку «Срочная продажа». В таком случае велика вероятность того, что продавец реализует имущество, потому что у него уже есть долги, и ему срочно нужны деньги на их погашение.
Вам нужна консультация по вопросам недвижимости? Переходите на мой сайт и оставляйте заявку, свяжусь с вами в ближайшее время!
#банкротство #недвижимость #юрист #юридическая помощь #юрист по недвижимости