В Алтайском крае прошло заседание правления Союза строителей, на котором обсуждали ряд наболевших проблем. Почему дорожают стройматериалы и как сдержать рост цен? Чем это грозит покупателям домов и квартир? Почему предприятия жалуются на нехватку рабочих, но предлагают им зарплату в конверте? Где установят памятный знак алтайским строителям? Ответы на эти и другие вопросы — в нашем материале.
Вместо коттеджа — мрачный остов
Строители опасаются, что цены на материалы снова могут продолжить расти. Увеличение может достигнуть 30 процентов и совпасть со стартом сезона весной. Об этом рассказал замминистра строительства и ЖКХ края Игорь Спивак. До этого звучали оптимистичные новости о падении цен на металл, но выяснилось, что речь шла лишь о некоторых позициях, которые не пользовались спросом. Антимонопольная служба сейчас занимается делом о сговоре ведущих металлопрокатчиков, которые необоснованно завысили цены. Ситуацию поручил контролировать президент Владимир Путин.
Сейчас рискуют компании, которые закупают материалы на пике спроса. Но просчитать сегодня, сколько будет стоить объект ближе к сдаче, очень сложно. Время для новых проектов явно неудачное. Это создает нервозность, одни строят на заемные средства, другие решили переждать и не заявляются на тендеры.
— В любом случае удорожание стройматериалов крайне негативно скажется на стройках. Потому что сейчас даже с учетом мер, которые приняты на всех уровнях правительства, невозможно достичь рентабельности. А когда цены вновь повысятся, она будет еще ниже, — говорит Спивак.
Для многоэтажных домов это приведет к очередному росту цен на квартиры. Либо придется менять материалы на более дешевые, что снизит качество. Пострадают и частные дома. Люди начинали возводить их, планируя один бюджет. Но стремительное подорожание стройматериалов перечеркнуло эти планы. Одни, скрипя зубами, достроят свои коттеджи, вторые заселятся в дом без отделки и будут делать ремонт постепенно, а третьи и вовсе могут остаться с недостроенной «коробкой».
— Сейчас начало года, а это всегда мертвый сезон. Но в этом году мы видим, что даже в январе продолжает стремительно расти инфляция, — констатирует исполнительный директор Союза строителей Алтайского края Вячеслав Ширшов. — В марте-апреле рынок активизируется, начинается строительный сезон, и в это время мы ждем еще большего увеличения цен. Становится неспокойно уже не только за строительную отрасль, но и за все остальные.
Отношения по серым схемам
На совещании обсуждали еще один острый вопрос — подготовку кадров. В отрасли дефицит рабочих, но при этом не все выпускники колледжей могут трудоустроиться и найти официальную работу. А ребята с дипломами вузов не могут попасть в национальный реестр специалистов.
Ректор Архитектурно-строительный колледжа Виталий Баленко сообщил, что они каждый год выпускают по 450 человек со строительными специальностями. Но им отказывают в официальном трудоустройстве. Даже крупные фирмы, которые у всех на слуху. Работодатель не хочет платить социальные и пенсионные взносы. Рабочим предлагают стать ИП или самозанятыми, а то и вовсе работать в «черную».
— Поэтому даже в крупных фирмах нет официального трудоустройства. У них наемные бригады, работников своих вообще не числится, — возмущается ректор. — А выпускнику моему 18 лет, он к самостоятельной жизни еще не приспособлен, чтобы вести предпринимательскую деятельность. Надо вмешаться Минстрою, нельзя так оставлять эту проблему.
Его поддержал председатель правления Союза строителей Александр Мишустин. Он боится, что со временем это приведет к полному развалу отрасли. Как минимум, предприятиям, которые работают с госзаказами, можно прописать требования по наличию штата рабочих.
— Мы растеряем кадры. Сегодня держимся на уже привлеченных работниках. А новые не придут, — говорит Мишустин. — Деньги завтра будут, а строить некому. Специалистов для нашей отрасли готовят бесплатно, но компании не хотят их брать, расформировали все рабочие подразделения, сотрудничают только с ИП и самозанятыми. Это неправильно.
Еще одна стела
Также на встрече сообщили, что вопрос установки памятного знака строителям в Барнауле выходит на финишную прямую. Завершается разработка и согласование эскиза мемориала. Им занимается «Алтайгражданпроект».
Выяснилось, что место установки, согласованное с городскими властями, не является муниципальной собственностью. Пока достигнуты предварительные договоренности с собственником участка. Им оказался известный бизнесмен Евгений Ракшин. Место выбрали на проспекте Строителей, где улица начинает разделяться на две части. Раньше здесь было здание банка, фонтан и сквер. В этом сквере и хотят поставить памятник. А здание банка бизнесмен сейчас реставрирует и достраивает там дополнительный этаж.
Сооружение будет представлять собой каменную стелу в темных и серых тонах, высотой четыре метра. Там установят надпись «Памятный знак в честь строителей Алтайского края». Смета составит примерно 4,5 млн рублей. О желании выполнить работы заявили несколько фирм, в их числе Колыванский камнерезный завод. Начать планируют в мае, а торжественно открыть памятник хотят ко Дню строителя, который в этом году отметят 14 августа.
Союз строителей обратился с предложением к региональному Минстрою увеличить коэффициент, используемый в Краевом отраслевом соглашении по строительству и промышленности строительных материалов Алтайского края на 2021-2023 году. Документ устанавливает минимальный размер месячной тарифной ставки рабочего I разряда, занятого в строительной отрасли. Повышение коэффициента позволит приблизить показатели зарплаты, используемые в сметных расчетах для строительства и ремонта бюджетных объектов, к реальным цифрам.
Тем временем…
К концу 2021 года жители Алтайского края получили в банках почти 30 тысяч ипотечных кредитов на сумму выше 52 млрд рублей. Для сравнения: в 2020 году к этому же времени гражданам было выдано 24 тысячи ипотек на 41 млрд рублей. Средняя сумма ипотечного кредита в крае — 2,2 млн рублей.
Спрос на ипотечные кредиты в регионе, как и в целом по стране, начал расти с середины 20-го года. Этому способствовал ряд причин. Во-первых, Банк России проводил мягкую денежно-кредитную политику, благодаря которой ставки по банковским кредитам снижались. Во-вторых, большое влияние оказала государственная программа льготной ипотеки, в рамках которой граждане получали кредиты по ставке до 6,5 процентов годовых. Программа начала работать весной 2020-го и была рассчитана до ноября того же года, но действует и в настоящее время с измененными условиями. С июля 2021 года ставка повысилась до семи процентов годовых, а предельная сумма кредита для всех российских регионов ограничена 3 млн рублей.
— С июля 21-го года спрос на ипотеку со стороны жителей региона снизился. Если в июне граждане получили 3,2 тысяч ипотечных кредитов, то с июля банки выдают в среднем уже 2,6 тысяч ипотек в месяц. Одна из основных причин охлаждения спроса — увеличение процентных ставок со стороны финансовых организаций вследствие повышения ключевой ставки Банка России. Средняя процентная ставка в октябре этого года по ипотеке составила 7,8 процента годовых. В начале года она была ниже — 7,3 процента, — прокомментировал управляющий Отделением Барнаул Банка России Андрей Иванов.
В целом, ипотечный портфель жителей Алтайского края с начала года вырос на 23 процента — до 132 млрд рублей. Доля просроченной задолженности снижается не первый год подряд. К началу ноября она составляла в регионе 0,4 процента. Год назад этот показатель был на уровне 0,6 процента, а два года назад — 0,9 процента. Край находится в тройке регионов Сибири с самой низкой долей просроченной задолженности в ипотечном портфеле граждан.
Про эскроу
В Алтайском крае к концу 2021 года с помощью проектного финансирования построили более 3300 квартир. Банки перевели застройщикам деньги граждан с раскрытых счетов эскроу в сумме 7,6 млрд рублей. С начала прошлогого года количество эскроу-счетов выросло более чем в два раза.
В результате к ноябрю их насчитывалось в регионе 9200. Это второй показатель в Сибири после Новосибирской области. В общей сложности люди хранили на таких счетах 21,4 млрд рублей. Сегодня самый распространенный вариант финансирования долевого строительства — именно через счета эскроу. Механизм предполагает, что граждане при покупке квартиры заключают договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, а затем — трехсторонний договор со строительной компанией и банком об открытии счета эскроу.
Покупатель переводит свои деньги не напрямую застройщику, а в банк, который хранит средства будущих жильцов и одновременно финансирует проект строительной компании — выдает ей кредит. Когда застройщик выполняет свои обязательства и сдает жилье в эксплуатацию, банк направляет ему деньги покупателей. В некоторых случаях застройщики продают квартиры напрямую, без эскроу. Однако подобных предложений на рынке становится все меньше.
— По данным Единой информационной системы жилищного строительства на октябрь, в Алтайском крае строится 18 тысяч квартир. И 78 процентов из них — с использованием счетов эскроу. Когда люди покупают квартиры с их помощью, они не рискуют своими финансами, ведь деньги на таком счете в размере до 10 млн рублей застрахованы государством. Если застройщик, например, обанкротится, то средства можно забрать обратно в любой момент, — прокомментировал управляющий Отделением Барнаул Банка России Андрей Иванов.
Итоги
В последние несколько месяцев Центробанк несколько раз повысил ключевую ставку. Это ожидаемо повлекло рост процентов по вкладам и кредитам. Те, кто хотел взять квартиру в ипотеку, задумались: может, отложить покупку? Банки фиксируют уменьшение заявок на получение жилищного кредита.
— Если вам нужно покупать жилье, то покупайте. Нет никакой сложности в том, что ипотеки сейчас стали подороже, — считает руководитель агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин. — Все течет и меняется. В 2015 году я сам попал в подобную ситуацию, когда у меня была одобрена ипотека на 2014 год под 11 процентов, но крупнейший застройщик в нашем городе задержал стройку на девять месяцев, и за это время ставки резко возросли до 17–19 процентов. Но квартиру надо было покупать, иначе бы я остался без жилья и потерял значительную сумму денег, потому что у застройщика они были непроводными. И я вынужден был взять ипотеку под больший процент — 15,4.
Дмитрий два года платил по этой ставке, а затем трижды прошел процедуру рефинансирования. Сегодня его ставка по ипотеке составляет восемь процентов. При этом его квартира за семь лет подорожала в два раза. Фактически высокие проценты, которые он уплатил, компенсировались этим ростом. И рынок недвижимости продолжает расти.
— Даже если цена скорректируется в ближайшие год-два вниз, то потом она отыграет свои позиции, как мы это видели в 2020–2021 году. Фактически цена за это время в среднем выросла от 50 до 70 процентов, — заключил эксперт.
На сегодня средняя сумма ипотечного кредита в крае — 2,2 млн рублей. В целом ипотечный портфель жителей Алтайского края с начала года вырос на 23 процента — до 132 млрд рублей. Доля просроченной задолженности снижается не первый год подряд. К началу ноября она составляла в регионе 0,4 процента. Год назад этот показатель был на уровне 0,6 процента, а два года назад — 0,9 процента.