Сдача квартиры внаём — хорошее финансовое подспорье. Жильцы вовремя перечисляют деньги, а вы лишь платите налог с этого дохода. Но иногда наниматели съезжают, не заплатив за жилищно-коммунальные услуги. Что же получается, их долг за «коммуналку» — теперь ваш долг? Что делать в этой ситуации?
Обращаемся в суд
К сожалению, если переговоры с жильцами успехом не увенчались, выход один — обращаться в суд. Спорами до 50 000 рублей занимаются мировые судьи, а если сумма долга больше — суды общей юрисдикции. За обращение в суд необходимо заплатить госпошлину. Размер госпошлины зависит от того, сколько денег вы намерены взыскать через суд (не считая судебных расходов).
Если договором между вами и нанимателем не установлено иное, обращаться в судебный орган нужно по месту жительства нанимателя. Это может быть адрес регистрации нанимателя или почтовый адрес, указанный в договоре.
В отношении долга по оплате ЖКУ может быть вынесен судебный приказ. Взысканию с должника подлежит как сумма основного долга, так и неустойка за несвоевременную оплату, расчёт которой ведётся по ст. 395 Гражданского кодекса РФ — если опять-таки в договоре с нанимателем не оговорен более высокий процент.
На основании решения суда оформляется исполнительный лист, который может быть передан на исполнение судебным приставам или непосредственно в банк должника.
Судебный порядок имеет свои нюансы, поэтому перед обращением в суд рекомендуем обратиться за юридической помощью, чтобы понимать, как правильно действовать именно в вашей ситуации. Один из быстрых и удобных способов получить консультацию — обращение на СберПраво. В заявлении в суд вы имеете право требовать от нанимателя возврата уплаченной госпошлины и компенсации других документально подтверждённых расходов: например, на юридическую консультацию.
Договор: как правильно составить
Обращаться с заявлением в судебные инстанции на недобросовестных квартирантов имеет смысл, если у вас с ними правильно заключён договор. Что значит правильно заключить договор найма (поднайма) жилого помещения?
В некоторых документах встречается формулировка «договор аренды» — это не совсем корректно, поскольку аренда применима в большей степени к нежилому фонду. Но и не критично: если применён термин «аренда» к сдаче внаём жилого помещения, это не будет ошибкой, приводящей к ничтожности договора.
Договор найма может быть заключён как собственником жилого помещения, так и нанимателем неприватизированной квартиры. Жилищный кодекс РФ предусматривает право сдавать жилплощадь в поднаём временным жильцам при условии, если проживающие в этой же квартире не против, а на каждого зарегистрированного человека остаётся не менее 6 кв. метров жилой площади.
Соответственно, договор, изложенный на бумаге, предусматривает порядок оплаты найма, жилищно-коммунальных услуг, права и обязанности проживающих. Это документ, который регулирует отношения и защищает вас на случай возникновения спорной ситуации.
Обязанность несения бремени платы за жилищно-коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения, собственника комнаты в коммунальной квартире (ст. 30 ЖК РФ) или у нанимателя жилого помещения по договору социального найма (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, ст. 153 ЖК РФ).
Собственники и наниматели помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Такие обязанности возникают в силу указанных норм закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
При наличии задолженности поставщики услуг (воды, газа, электроэнергии, тепла, телефонии, интернета и иного) могут приостановить и/или прекратить подачу ресурса.
Важно отметить, что перед ресурсоснабжающими организациями ответственным лицом остаётся собственник или наниматель даже при наличии договора найма (поднайма).
Это значит, что именно на вас, если вы сдавали квартиру, остаётся ответственность за совершение своевременной и полной оплаты.
Но на основании правильно составленного договора найма ответственность перед наймодателем за своевременную и полную оплату несёт наниматель.
В договоре могут быть предусмотрены различные формы возмещения платы за жилищно-коммунальные услуги:
- оплата по факту на основании показаний счётчиков;
- ежемесячная оплата оговорённой суммы;
- оплата авансом; плата за ЖКУ включена в сумму найма (аренды) и прочее.
Но в любом случае в договоре должны быть чётко оговорены сумма найма и обязанность оплаты ЖКУ.
Если договор составляет юрист, то, скорее всего, он предусмотрит такую форму оплаты, при которой риск остаться с долгами нанимателя по оплате услуг будет минимизирован. Например, в договоре предусматривают депозиты, обеспечительные платежи, авансы или что-то ещё.