👩💻 За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны.
✍️ Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 26 ГК РФ).
📖 Особенности продажи жилой недвижимости, если её собственником является несовершеннолетний или несовершеннолетний владеет долей в продаваемом жилье:
1️⃣ Обязательно нужно получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего (п. 3 ст. 60 СК РФ; п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ);
Обращаться необходимо в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка (ст. 34 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 6 Закона N 48-ФЗ).
На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.
Реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры или доли в квартире, принадлежащей ребенку, на счет ребенка в банке.
2️⃣ После получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению❗️ Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК).
3️⃣ Нужно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (обращаться в МФЦ).
4️⃣ Необходимо обеспечить несовершеннолетнего ребёнка новым жильём или долей в жилой недвижимости не меньшей, которая была ранее. Например, заключить договор дарения доли в праве общей собственности на дом или квартиру.
Или можно внести денежные средства на счёт несовершеннолетнего ребёнка.
На практике при отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного, сделки по продаже жилья, которым владел несовершеннолетний, признаются недействительными.