Квартиры в Европе есть не только у миллиардеров из списка Forbes, но и у обычных граждан. Их санкции напрямую не коснулись, но риск лишиться недвижимости всё равно есть – например, за неуплату налогов. Мы разбирались, как россиянам сохранить свои квадратные метры.
Целебный морской бриз
Квартирка на берегу моря где-нибудь в Болгарии, Хорватии или Черногории для многих россиян – не роскошь, а необходимость. Недвижимость покупают, например, люди с лёгочными заболеваниями. Месяц отпуска, проведённый на морском побережье, может существенно поправить здоровье.
«Мы купили студию в болгарском городке Святой Влас около восьми лет назад, – рассказала «Абзацу» жительница Красноярска Ольга Никифорова. – Там есть и горы, и Черноморское побережье – как только приезжаю туда, астма проходит. Начинаю дышать полной грудью. Побуду немного, и на несколько месяцев этого заряда здоровья мне хватает».
Есть те, кто покупает свои апартаменты на любимом курорте для того, чтобы не тратиться на гостиницу. Другие рассматривают европейскую недвижимость с точки зрения инвестиций: месяц в году живёшь сам, 11 месяцев сдаёшь.
К слову, стоимость квадратных метров в ЕС кусается не всегда. Например, стильные апартаменты в 300 метрах от моря в посёлке Бечичи можно приобрести за €47 000 (4 млн рублей). В Москве таких цен уже не найти.
Санкционная истерия
Цель санкций коллективного Запада – имущество российских олигархов. Законно оно нажито или не очень, никто не разбирается – экспроприируют просто по принципу русского паспорта. Квартиры эконом-класса интереса для европейцев не представляют. Однако это не значит, что владельцы такого жилья застрахованы от его потери.
Дело в том, что платить налоги за европейскую недвижимость стало затруднительно. Visa и Mastercard ушли из России, а платежи по выпущенным в России картам UnionPay проходят не всегда. Есть три варианта решения проблемы, однако все они с особенностями.
Вариант №1. Оформить карту через Казахстан
Предприимчивые туроператоры запустили финансовые туры в Узбекистан. Можно на выходные слетать в Ташкент и вернуться оттуда с картой Visa или Mastercard, оформленной в одном из местных банков. Подобную услугу предлагает и Казахстан. За вознаграждение оформить санкционные карты предлагают различные ресурсы, причём выходить из дома для этого необязательно.
«Для получения пластиковой карты необходимо оформить нотариальную доверенность на нашего сотрудника и заверить копию первой страницы загранпаспорта. Срок получения карты составляет до 14 рабочих дней», – сообщили «Абзацу» в одном из офисов.
Специалисты называют такой способ довольно рискованным, недобросовестные проводники в свободный финансовый мир могут воспользоваться доверенностью не по назначению и, например, оформить вместо одной карты две, одна – дебетовая, клиенту, другая – кредитная, себе.
Вариант №2. Слетать и пожить в квартире
Владельцы европейской недвижимости буквально штурмуют российские турфирмы: люди оформляют визы и летят туда, где сиротливо простаивает недвижимость.
«В основном просят оформить трёхгодичные визы в Болгарию, – рассказали «Абзацу» в одной из турфирм. – Для этого нужен куда больший пакет документов, чем для обычных виз, но клиентов это не останавливает. Люди считают, что если они будут находиться физически в квартире, то никто у них её не отнимет».
При личном присутствии можно оплатить налоги за квартиру или апартаменты. Однако вывозить из России можно не более $10 000. Ещё один нюанс – стоимость билетов. Если лететь в Бургас из Москвы через Стамбул, то путь туда-обратно обойдётся минимум в 100 000 рублей.
Вариант №3. Попросить добрых людей внести деньги
Если в стране, где находится недвижимость, есть знакомые или родственники, то об оплате счетов можно попросить их. Впрочем, перевод им денег – тоже процедура не из простых.
Для того, чтобы осуществить международный платёж, потребуется либо UnionPay и надежда, что транзакция всё же пройдёт, либо Visa/Mastercard, оформленные через братские страны.
Вариант №4. Пустить квартирантов
В том случае, если апартаменты находятся в жилом комплексе, можно поручить управляющей компании найти квартирантов и с этих арендных денег оплачивать налоги. Вариант тоже не идеальный: такую услугу согласится оплачивать не каждая УК. К тому же нельзя исключать финансовых злоупотреблений со стороны европейских домоуправителей.
Вариант №5. Продать недвижимость
Для того, чтобы провернуть сделку купли-продажи, можно либо оформить доверенность, либо прилететь на сделку самостоятельно. Второй вариант, конечно, надёжнее, однако финансовый вопрос остаётся открытым. Для того, чтобы конвертировать европейскую недвижимость в евро, а затем евро – в рубли, приходится провернуть целую схему.
Кто-то это делает с помощью обхода санкций через узбекскую Visa либо Mastercard, другие используют для трансграничного перевода криптовалюту: находясь в Европе, покупают за евро USDT (криптоаналог доллара), затем уже по приезде в Россию меняют USDT сначала на доллары, а затем на рубли.
Вариант №6. Ничего не делать
Можно ничего не делать и ждать, что всё само собой рассосётся, а европейская сторона закроет глаза на неуплату налогов в течение нескольких месяцев. Вероятно, так и будет. Но что, если санкции не снимут ни через год, ни через два?
В болгарской Конституции недвусмысленно сказано: частная собственность неприкосновенна. Однако в чрезвычайных обстоятельствах, при наличии особо важных нужд государство может её экспроприировать. Как говорится, как хочешь, так и понимай.
Если налог не оплачен вовремя, то на его сумму сначала начисляется пеня в размере 10%. Затем муниципалитеты имеют право без суда внести запись в имущественном регистре о наложении запрета на объект недвижимости, а также передать заботы по сбору задолженности государственному или частному судебному приставу.
«Судебные приставы начисляют таксы за каждое своё действие, которое им поручено предпринять в отношении должников, и сумма долга существенно возрастает, – рассказали в агентстве недвижимости New Estate Bulgaria. – В нашей практике были случаи, когда первоначальный налог составлял менее 20% от окончательного счёта, включающего сборы, штрафы и огромные пени. Так, например, когда владелец, не заплативший своевременно годовой налог в размере 50-100 евро, решил продать свою недвижимость, он обнаружил, что должен уже более тысячи евро. И эта сумма увеличивается с каждым днём».
Могут ли европейцы продать или изъять квартиру за долги?
Процедура продажи через торги в Болгарии, Хорватии, Черногории и других странах, где россияне предпочитают иметь недвижимость, возможна. Реализовать квадратные метры проштрафившегося собственника «с молотка» получает право судебный пристав – исполнитель.
Он находит покупателя, получает с него деньги, а затем за счёт вырученной суммы погашает долги предыдущего собственника, не забывая, помимо налогов, штрафов и пени, вычесть собственный гонорар. Оставшуюся сумму по правилам должны перечислить экс-владельцу недвижимости.
Нужно понимать, что к реализации недвижимости через судебных приставов муниципалитеты прибегают в крайних случаях. Чаще всего вопрос всё же пытаются урегулировать полюбовно. Впрочем, при ужесточении санкций и охлаждении отношений эта процедура может стать более популярной.
Не исключён и самый пессимистичный для владельцев европейской недвижимости вариант – экспроприация по образцу отъёма собственности у олигархов. Пока ЕС на это не пошёл, но это может исправить полный разрыв дипломатических и экономических отношений с Россией. Как говорится, верха дерутся, а страдают обычные люди.