При словосочетании «инвестиции в недвижимость» большинство представляют себе покупку квартиры чтобы дальше сдавать ее в аренду. Весьма типичный источник пассивного дохода. На рынке также существуют инвестиции в коммерческую недвижимость. Принцип работы у них примерно такой же.
Но если покупка квартиры, например, в ипотеку, доступна многим, то вложения в коммерческую недвижимость кажутся чем-то заоблачным. Ведь стоимость нежилых помещений значительно выше, чем цена квадратного метра жилья. На помощь инвесторам приходит ЗПИФ – закрытый паевой инвестиционный фонд.
Как работает ЗПИФ
ЗПИФ – одна из разновидностей инвестиционного фонда. Инвесторы вкладывают деньги в ЗПИФ путем покупки паев. В дальнейшем средствами распоряжается управляющая компания (УК), которая вкладывает деньги в покупку склада, магазина, здания или другого объекта, с целью последующей сдачи в аренду.
За счет арендных платежей выплачивают вознаграждение УК за управление средствами фонда, платят коммунальные и другие платежи. Оставшиеся средства распределяют между пайщиками или реинвестируют в другие объекты. Решение о том, куда направить деньги пайщики принимают самостоятельно, на общем собрании.
Плюсы и минусы ЗПИФ
ЗПИФ относят к финансовым инструментам с умеренным риском. Средняя доходность ЗПИФ составляет 10-13% годовых в рублях. Преимущества закрытых фондов:
- деньги пайщиков вкладывает профессиональная УК;
- деятельность фонда контролирует Центробанк РФ;
- налоги с дохода инвестора удерживают только при погашении пая или получении промежуточных выплат;
- отсутствие хлопот у пайщика – все заботы по управлению деньгами фонда лежат на УК;
- у пая практически отсутствует волатильность.
В основном УК вкладывает в объекты, уже сдаваемые в аренду одной или нескольким организациям. То есть, пайщики инвестируют в готовый, работающий бизнес, а не в стройку на стадии котлована, отдачу от которой придется ждать несколько лет.
Несмотря на очевидные плюсы, у ЗПИФ есть ряд недостатков:
- высокий порог входа;
- низкая ликвидность паев;
- риски физической утраты объекта в результате пожара, наводнения или других стихийных бедствий, хотя зачастую такие объекты застрахованы.
Доход владельцев паев напрямую зависит от размера уплачиваемых арендных платежей. Если основной арендатор съедет, это чревато дополнительными расходами на содержание объекта в период простоя. Поэтому фонд нужно подбирать такой, где заключены долгосрочные договоры аренды, на от 5-10 лет.
Доходность ЗПИФ сильно зависит от общей экономической обстановки в стране. Если экономика идет на спад, то предприятия закрываются или уменьшают товарооборот, а, следовательно, меньше арендуют коммерческие площади.
Как купить пай
УК проводит продажу паев на стадии формирования фонда, а также в период дополнительной эмиссии. С 2020 года пай в ЗПИФ можно купить не только напрямую у УК или пайщика, но и на Мосбирже у ряда российских брокеров.
Среди множества ЗПИФ, работающих сегодня в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость, я выбрал для себя PNK rental, где большая часть складов арендуют OZON и WILBERRES. Паи этой компании торгуются на Московской биржи. Доходность фонда за период с 01.07.2020 г. по 30.06.2021 г. составила 20,05%. Однако вы можете инвестировать в любой другой ЗПИФ, который вам кажется привлекательным. Такие инструменты есть у Альфабанка, ВТБ, Сбербанка и других компаний.