1 апреля в России стартовала скорректированная программа льготной ипотеки, которой сегодня отводится роль основного драйвера развития рынка недвижимости. Предполагается, что стимулирование ипотечного спроса поддержит стройкомплекс и смежные отрасли экономики, где в совокупности задействована почти четверть трудоспособного населения страны. Насколько актуальным окажется новый продукт в текущих экономических условиях, прогнозируют эксперты рынка.
Очень своевременная мера
Субсидированная государством ипотека в качестве меры поддержки строительного комплекса уже продемонстрировала свою эффективность в предыдущие кризисные периоды, напоминает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Сегодня обновленная программа приобретает особую важность, так как более 60% сделок на первичном рынке заключается с привлечением заемных средств. После существенного роста ключевой ставки именно на ипотеку с господдержкой приходится основная доля заявок, подчеркивает эксперт.
Программа льготного жилищного кредитования, когда разницу между рыночной и льготной ставками компенсирует государство, была введена для поддержки строительной отрасли в период пандемии. С 1 апреля 2022 года условия по льготной ипотеке были скорректированы: ставка составила до 12% годовых, сумма кредита – до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти и до 6 млн рублей – для остальных регионов РФ. Минимальный первоначальный взнос – 15%. Срок действия – до 1 июля 2022 года. Программа распространяется исключительно на первичный рынок.
Само наличие программы господдержки ипотеки – уже хорошо, соглашается Владимир Щекин, совладелец Группы Родина: «При ставке более 20% по рыночным программам точно никакого спроса не будет, а 12% годовых хоть и далеки от идеала, но не кажутся покупателям чем-то запредельным – мы уже жили при таких условиях кредитования. Напомню, что в 2000–2010 годы ипотека под 12% не мешала развитию рынка, хотя, конечно, условия были другие – экономика росла».
Государство + застройщик = приемлемые условия
В текущей экономической ситуации, когда многое зависит от уровня занятости, роста цен и других факторов, одно только уменьшение ставок вряд ли способно поддержать спрос – здесь необходим целый комплекс экономических антикризисных мер, считают многие эксперты и предлагают рассматривать льготную ипотеку как базовую возможность, работающую в комплексе с различными рыночными инструментами.
Рустам Азизов, начальник управления ипотечного кредитования ГК «А101», полагает, что
наиболее результативными могли бы стать комбинированные ипотечные программы, сочетающие господдержку с субсидиями ипотечных кредитов или рассрочкой от девелоперов.
Кроме того, ипотеку можно выдавать траншами, когда основную часть кредита заемщик получает после ввода дома в эксплуатацию. В первом транше из-за небольшой суммы размер ежемесячных платежей даже по ставке выше 20% будет находится на приемлемом для большинства клиентов уровне, а вот второй транш девелоперы могут субсидировать, считает Рустам Азизов. Эксперт надеется, что с помощью подобных инструментов можно созать условия, близкие к условиям действующей сейчас семейной ипотеки, которая доступна только семьям с детьми.
В качестве способа дополнительного субсидирования ставок застройщиками Владимир Щекин находит вполне реальным запуск объединенных программ из серии «Льготная ипотека + субсидия от застройщика», что позволит сформировать практически докризисную стоимость кредита. Однако он обращает внимание, что в этом случае речь идет о скрытой скидке, которую через данный механизм застройщик дает покупателю.
Надежда Коркка напоминает, что программы, где меры господдержки сочетаются с субсидиями от застройщиков, известны с июля 2021 года, когда были скорректированы параметры льготной и семейной ипотек: «На мой взгляд, развитие этого направления вполне вероятно. Однако стоит учитывать, что данные условия скорее всего будут распространяться на ограниченное количество проектов или ограниченный пул квартир».
Еще один вариант снижения ставки для клиентов – это изменение подхода к банковской комиссии в рамках субсидированных программ, считает Рустам Азизов: «Сейчас комиссия действует сразу после того, как покупатель заключит кредитный договор. Однако в схеме эскроу-финансирования у девелоперов нет своих денег, поэтому практически любая субсидированная программа требует от него расширения кредитных лимитов.
Перенос уплаты банковской комиссии на момент раскрытия эскроу-счетов снизит общий уровень кредитной нагрузки на девелопера и позволит ему предлагать клиентам более привлекательные условия».
Обеспечить устойчивость
Эксперты сходятся во мнении, что принятые меры способны сыграть позитивную роль для рынка недвижимости. В целом именно на такой пакет мер и рассчитывал строительный комплекс.
Как минимум субсидированная ипотека затормозит снижение спроса и активности девелоперов, отмечает Владимир Щекин и прогнозирует, что для сохранения темпов роста ипотечного портфеля банков власти в течение года могут разработать новые меры поддержки.
Бесспорно, хотелось бы увидеть иной лимит по льготной ипотеке, в частности, для Москвы не менее 20 млн рублей, однако в текущий момент ценны любые механизмы, которые позволят обеспечить устойчивость строительного комплекса,
считает Надежда Коркка. Она также надеется, что в скором времени власти примут и иные меры, включающие в себя в том числе досрочное раскрытие эскроу-счетов.
Что же касается динамики спроса, то важно понимать, что готовность приобретать жилье сегодня зависит не только от условий кредитования. Субсидирование ипотеки должно работать в комплексе других мер, направленных на сохранение занятости и предотвращения резкого снижения доходов населения.
Нам пока не в полной мере понятны масштабы отложенного эффекта от введения жестких санкций, мы еще не до конца ощутили глубину кризиса, который будет развиваться по нарастающей, полагает Владимир Щекин:
«Многие компании уходят из страны, производство останавливается. Падение ВВП по итогам года ожидается на уровне 8%, а это очень много и не может не повлиять на готовность россиян покупать жилье».
Елена Абросимова
#ипотека с господдержкой #рынок новостроек #купить новостройку #купить квартиру #первичный рынок
Квартир с отделкой от застройщика станет меньше. И они будут дороже
Новостройки в I квартале: лидеры роста цен – Тверь, Калининград и Киров
Денис Гаджиев: «Застройщики сейчас предлагают покупателям особые условия сделок»
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
