15 апреля (на прошлой неделе) опубликовал записку, посвященную спору об оплате по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Об этом читайте здесь:
В том деле оспаривался договор уступки, по которому к новому дольщику перешло право требования.
Сегодня решил развить эту тему и подробнее остановиться на договоре уступки.
Сам по себе, договор уступки вполне законен и может использоваться для приобретения квартиры. Однако лично я скептически отношусь к подобному способу покупки жилья.
Во-первых, при уступке в схеме появляется ненужный посредник. А это всегда увеличивает риски. Примером этому служит дело (записка) от 13 апреля.
Во-вторых, недавно обнаружилась схема (о ней даже говорили в ГосДуме) обхода защиты, установленной ДДУ через договор цессии. Схема эта выглядит так.
Реальная стоимость квартиры 5 000 000 рублей. Именно по этой цене квартира продается обычным дольщикам. И именно исходя из этой суммы формируется эскроу-счет. Эскроу-счет - это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора ДДУ. Эти деньги обеспечивают защиту интересов дольщика на случай банкротства застройщика.
В свою очередь, застройщик заинтересован получить деньги, которыми он может распоряжаться до окончания строительства дома. Поэтому он заключает с подконтрольным лицом ДДУ, по которому "продает" эту же квартиру, но уже не за 5 000 000, а за 3 000 000 рублей. На эскроу-счет вносится именно 3 000 000 руб.
После этого "дольщик" ищет конечного покупателя, которому уступает право требования за 4 950 000 руб.
В результате получается, что застройщик через подконтрольного дольщика продал квартиру хоть и на 50 000 дешевле, но зато получил возможность распоряжаться "лишними" 1 950 000 руб. Вроде бы ничего страшного и конечный дольщик даже сэкономил 50 000 руб.
Но в результате этой махинации на эскроу-счете остались те же самые первоначальные 3 000 000 руб. Это значит, что фактически защита интересов такого дольщика возможна только в этой сумме, а не в той, которую он фактически заплатил за квартиру.
Если на один многоквартирный дом всего один такой дольщик, то в общей массе, это, скорее всего, не повлечет никакого серьезного отрицательного эффекта. Но если таких дольщиков окажется много, то в случае банкротства застройщика, средств на эскроу-счетах будет недостаточно для обеспечения интересов всех покупателей квартир. Следовательно, увеличивается риск того, что дом не будет достроен.
В общем, если есть возможность приобрести квартиру по ДДУ, а не по уступке права, то лучше приобретать ее по ДДУ.
Еще один момент, связанный с защитой интересов дольщиков, состоит в приобретении квартиры через ипотеку. В этом случае, квартира передается в залог банку. Это значит, что если со сделкой возникнут какие-то проблемы, кто-то захочет оспорить ее, то на сторону дольщика с большой долей вероятности встанет банк. Интерес банка будет в сохранении залога.
В деле от 13 апреля именно банк, предоставивший кредит для покупки квартиры по договору цессии, сумел добиться выгодного для дольщика решения и доказать действительность сделки (я об этом не писал в первоначальной записке чтобы не увеличивать ее объем).
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную защите дольщиков и иным вопросам, связанным со строительством:
https://vk.com/zashita_kvartir
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer