Как понять, выгодно ли сдавать квартиру или нет? Как рассчитать на сколько рационален арендный бизнес? Я часто рассчитываю рентабельность для собственников, но, что интересно, у каждого собственника своя методика, свое понимание. Какая методика расчета является самой правильной? Пожалуй, на этот вопрос невозможно ответить, в этой публикации я отражу свой подход к рентабельности арендного бизнеса на примере конкретной однокомнатной квартиры в Москве.
Для начала расчета нам необходимо узнать текущую стоимость квартиры. Стоимость квартиры можно легко узнать, например, воспользовавшись калькулятором Циана, который вы можете найти здесь.
Текущая стоимость квартиры из нашего примера составляет 16 миллионов рублей.
Квартира сдается за 50 тысяч рублей в месяц. В среднем квартира в деле в течение 11 месяцев в году (между квартирантами что-то надо поправить, какое-то время уходит на поиск квартирантов и т.д.).
Таким образом, выручка в течение года составляет:
50 тысяч рублей X 11 месяцев = 550'000 рублей.
Расходы по квартире:
Поддержание квартиры в адекватном состояние (ремонт, замена бытовой техники и т.д.) - 5'000 рублей в месяц (60'000 рублей в год);
Коммунальные платежи без счетчиков - 3'500 рублей в месяц (42'000 рублей в год);
Взносы на капитальный ремонт - 900 рублей в месяц (10'800 рублей в год);
Налоги по УСН (550'000/100*6%) - 33'000 рублей в год. Конечно кто-то налоги не платит, но это уже бизнес на неуплате налогов и на собственных нервах, за что и получается вознаграждение.
Итого расходов в течение года:
60'000 + 42'000 + 10'800 + 33'000 = 145'800 рублей.
Прибыль (выручка минус расходы):
550'000 рублей - 145'800 рублей = 404'200 рублей.
Рассчитываем рентабельность (Прибыль / (Стоимость квартиры / 100)):
404'200 рублей / (16'000'000 / 100) = 2,53% годовых.
Остается один важный вопрос, а именно, в течение года произошло изменение стоимости квартиры. Учитывать ли изменение стоимости квартиры или нет?
Я бы сказал так, что мы получили результат с учетом инфляции, ведь и в начале и в конце года мы имели одну и ту же квартиру, т.е. 2,53% годовых - это честный процент рентабельности арендного бизнеса.
Если есть желание учесть изменение стоимости недвижимости, то как это сделать? Ответить на этот вопрос на самом деле достаточно сложно. Конечно можно взять изменение цены за год и приписать виртуальные нули, но будут ли эти нули отражать картину. Я бы сказал, что нет. Почему?
Потому-что помимо увеличения стоимости квадратного метра существует:
1. Риск потери имущества. В нынешних обстоятельствах для некоторых читателей нашего канала это, увы, реальность. Как учесть данные риски?
2. Амортизация. Если считать реальную амортизацию по панельным многоэтажкам, то картина рентабельности вырисовывается совсем печальная. А есть ли уверенность в том, что 30-40 лет будут бесплатно выдавать новое жилье взамен полностью амортизированного старого? Хорошо, сегодня есть программы реновации, но будет ли эта программа в действии когда вопрос коснется не пятиэтажных Хрущевок, а современных панельных небоскребов?
P.S. Количество квартир на рынке аренды в Москве по данным Циан на 15.04.2022г. - 31,7 тысяч квартир. Объем предложения продолжает расти, предложение избыточное.
#недвижимость #недвижимость москвы
