Есть проблема, которую не афишируют застройщики, и о которой ничего не говорят их лоялисты из числа риэлторов – проблема накапливания товарных запасов квартир большой площади в строящихся домах.
Тема была не так заметна, когда себестоимость строительства была невысокой, продажные цены росли, как на дрожжах, а сами продажи были хорошими. То есть, до середины прошлого года.
Выручки от продажи квартир малой и средней площади вполне хватало, чтобы построить дома. А квартиры большой площади можно было продать и после окончания строительства.
Сегодня ситуация изменилась кардинально. Себестоимость растёт, цены растут, но не столь стремительно, финансирование со стороны банков очень дорогое. Рентабельность снижается.
В этих условиях для нормального окончания строительства нужно продать значительно больше квартир, чем раньше. И вот здесь возникает проблема структуры строящегося жилого фонда.
Все мы слышали, что девелоперы, для активизации продаж, выводят как можно больше квартир меньшей площади. Чем миниатюрнее квартира, тем терпимее покупатели воспринимают высокий ценник.
Поэтому с ростом цен в структуре продаж площадь лотов всё меньше и меньше.
Вот последние данные от Dataflat.Ru. По московскому региону за год средняя площадь купленных квартир упала на 11% - с 51,5 до 45,6 м2, а по Москве в старых границах и того больше – на 15% - с 58,3 до 49,8 м2.
А вот аналогичные данные от Циан-Аналитики.
За год средняя площадь купленной квартиры в новостройках столицы снизилась на 15% - с 58,3 до 49,8 м2. То есть самым популярным форматом являются квартиры площадью от 45 до 50 м2, с тенденцией к ещё большему уменьшению.
Лидеры в продажах однокомнатные квартиры – 34%, далее «двушки» - 30%, студии – 21%, только затем трёхкомнатные – 13% и многокомнатные – 2% (квартир последних двух видов, получается, продаётся всего 15%).
Вроде логично. Застройщики нашли выход из положения, как обеспечить продажи в условиях роста цен – они продают всё больше маломерок в которых высокий прайс компенсируется маленьким метражом.
Путь так. Но, оказывается, решая таким образом проблему продаж, застройщики сами своими руками «взращивают» себе другую и вовсе не меньшую. Она заключается в том, что трёхкомнатных и многокомнатных квартир гораздо больше 15%.
Вот, пока еще не удалённые данные с ДОМ РФ (после ликвидации страниц с продажами и ценами на ЕИСЖС, от государственной корпорации можно ожидать чего угодно). Это квартирография строящихся объектов по состоянию на 12 апреля.
Если в штуках, то квартир большой площади (3 и 4+ комнатных) всего - 21%. Но давайте рассмотрим по-другому. Вспомним, что выручку застройщиков определяют проданные метры, а не штуки, и затраты они несут тоже на каждый возводимый метр, а не на условные единицы квартир. Если посмотреть долю крупногабаритных квартир, в общем метраже всех возводимых домов, то это будет уже 34%.
Еще хуже обстоят дела, если оценить сколько приходится на площадь больше наиболее популярных 50 м2.
По 50 м2 ДОМ РФ данных не даёт, но вот по 55 м2 и более, цифры демонстрирует. На жилую площадь более 55 м2 в строящихся домах приходится 43% всей площади.
Понимаете, что происходит. Застройщики строят, имея возможность полноценно продавать сегодня (по фактическому спросу) только около 60% площадей. И если вместо не продающихся 40% квартир большой площади постоянно продаётся только лишь 15%, то такие квартиры накапливаются. Маломерки уходят, а этих становится всё больше.
Проблема в том, что с ростом затрат и снижения маржинальности застройщиков, без продажи таких квартир достроить дома уже и сейчас не возможно, а дальше ситуация будет только ухудшаться.
Может так статься, что квартир малой площади будет уже не хватать, чтобы дать нужный денежный поток от продаж для бесперебойного проектного финансирования банками.
И это проблема. Проблема, которая даже не обсуждается. Застройщики и риэлторы жизнерадостно тарабанят о всё большей популярности маломерок, ни словом не заикаясь, что таких квартир лишь ограниченное количество, а их усиленная распродажа меняет структуру строящегося жилья, ухудшая её, из-за всё увеличивающейся доли не распроданного крупногабаритного жилья.
Тема не рассосётся сама по себе. Напротив, не замечать её скоро уже будет невозможно, просто потому что таких квартир станет ещё больше. Для строительства будет нужна выручка, и как бы этого не избегали застройщики, такие квартиры тоже ПРИДЁТСЯ продавать, причём ещё в ходе строительства. Продавать, даже если их никто не захочет покупать. А неликвид, выброшенный на рынок, да ещё в большом количестве, ох как сильно может сбить цены на строящееся жильё.
Ну и что прикажете делать застройщикам?
Намечается знатная интрига!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ТОЛЬКО ДЛЯ ГУРМАНОВ
живопись, масло, 100x65 см
Дмитрий Анненков
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩